Как ще се отразят санкциите наложени на руснаци в областта на недвижимите имоти на българския пазар

Шестият пакет санкции, които подготвя Европейския съюз срещу Русия предвижда спиране на сделките с недвижими имоти с руски граждани, жители и юридически лица, забрана продажбата или прехвърлянето, пряко или непряко, на права на собственост върху недвижими имоти, намиращи се на територията на ЕС или дялове в предприятия за колективно инвестиране, предоставящи експозиция към такива недвижими имоти. В България основната група чужденци, които през последните 10 години купуваха недвижими имоти, предимно ваканционни, бяха руснаците. Руската „вълна“ обаче „отшумя“ още преди пандемията, предизвикана от коронавируса. През последните 3 години руснаците усилено се опитват да разпродадат купените ваканционни апартаменти по Черноморието. Повечето купувачи са българи. Каква обаче ще е съдбата на имотите, които към днешна дата са руска собственост? Отговор на този въпрос в специално интервю за най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg дава инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на Националното сдружение „Недвижими имоти“.

Инж. Перфанова, какво следва от наложените нови санкции от страна на ЕС към Русия по отношение покупко-продажбата на имоти на руски граждани зад граница?

Руските граждани забавиха хода на инвестициите си към България много преди пандемията дори. Те отдавна не са масов чуждестранен инвеститор в страната ни, въпреки че са най-голямата чуждестранна група, живееща у нас. Но за сметка на това са насочили голяма част от инвестициите си към други европейски държави с по-развити икономика и имотен пазар и по-високо качество на обслужване и стандарт.

При едно подобно предложение на Европейския съюз и при възможност на руските граждани да търгуват в чужда държава, те имат много други опции на изток от нас извън рамките на ЕС. Руските граждани инвестират и в Северна и Южна Америка, доколкото това им е позволено. Те имат много сериозна международна общност наброяваща десетки милиони руснаци.

Една от основните причини, поради която руснаците инвестират в недвижими имоти в ЕС е именно възможността за придобиване на европейско гражданство или право на пребиваване и безвизово движение в рамките на общността. Така, че тези, които вече са го направили не биха били засегнати от подобни мерки, освен ако не бъдат въведени и допълнителни рестрикции свързани с подновяване на статута за пребиваване, откриване или опериране с банкови сметки или други.

Как ще се отрази на пазара на ваканционни имоти по българското Черноморие въпросната санкция?

Всяка една ограничителна мярка в малка или голяма степен се отразява негативно на пазара. Руснаците купуват и продават имоти в различни европейски държави – те се движат постоянно между тях. Това правят и украинците, а в момента потокът от Украйна е завишен. У нас българите са основен инвеститор по Черноморието от няколко години, а руснаците от своя страна по-скоро продават вече закупените от тях имоти, включително не единични са случаите, в които техни купувачи са украинци. Не смятам, че санкцията е фактор, който ще обърка ваканционния пазара на недвижими имоти у нас, който е малък като мащаб и възможности. А и не трябва да забравяме, че цените на недвижимите имоти в големите градове вече са достатъчно високи и българите с по-малки спестявания, които не искат да прибягват до допълнително взимане на кредит инвестират също в зоните за отдих. Тоест ваканционният пазар намира своя баланс като се сменят едни инвеститори с други.

В Анталия и Бодрум последните 2 месеца се наблюдава драстичен ръст, както в цените, така и в наемите на жилища. Значителна част от местното население е затруднена при покупката или наемането на жилище, тъй като цените са много високи. Според местни анализатори, месечният наем е над половината от месечната заплата, която получават местните. Има ли опасност подобна картина да се получи и у нас?

Турският ваканционен пазар е различен от нашия – известен с високото качество на обслужване на достъпни цени, голям пазар с голям потенциал, дълъг летен сезон, красива природа, вкусна храна, много история и в момента особено важно – извън рамките на ЕС и ескалиращите забрани за руските граждани.

Съотношението между търсене и предлагане винаги определя посоката на движение на цените. Ако не се упражни вътрешен контрол на ръста им и контролиране на чуждестранните инвестиции в една държава, завишеният интерес логично ескалира цените.

За да се получи подобен ефект на нашия пазар трябва да има условия за това. А темата, която коментираме с налагане на ограничения за инвестиции по-скоро може да доведе до още повече увеличаване на вторичните продажби на имоти закупени от руснаци в България – един процес започнал още преди пандемията. Много характерно за ваканционните имоти по нашето Черноморие е, че в момента има динамичен вторичен пазар, докато в големите градове водещ е пазарът на ново строителство, поради слабото предлагане на имоти от вторичен пазар.

В заключение какво бихте допълнили по темата?

Събитията, които се случват в света и Европа са много динамични, манипулирани и до голяма степен трудно предвидими в дългосрочен план. Те може във всеки един момент да променят определена пазарна тенденция.

Днес коментираме поведението само на една група инвеститори, която по мащаба си не е за подценяване и как то би се отразило на пазара, но реално има много други фактори, които му оказват влияние и правят имотите все по-трудно достъпни. Едновременно с това имотите навлизат в нова ера на визия, технологии и иновации, комфорт, смарт сървиз, еко и енергийни изисквания, функционалност и други, които от своя страна също повишават и ще продължават да движат нагоре стойността на изграждане, модернизиране и обзавеждане на имотите. А това се отразява и на крайната пазарна стойност. Казано с други думи, за да оценим един фактор, който би повлиял на пазара трябва да разгледаме и много други фактори, които също оказват влияние и едва тогава може да преценим доколко именно този фактор променя пазара, а не съвкупността му с всички останали.