Проблем за стадиона на ЦСКА: Поискаха отказ за одобряването на инвестиционния проект за "Българска армия"

Искане към РИОСОВ да откаже одобряването на инвестиционния проект за строеж на нов стадион в Борисовата градина на мястото на сегашния “Българска армия” беше внесено от активисти от групата “Да спасим Борисовата градина”.

Според тях липсата на подробен устройствен план (ПУП) е пречка за извършване на външни промени по конструкцията на съоръжението, което е със статут на "заварен строеж".

Ето и пълния текст на искането на активистите:

ДО

ДИРЕКТОРА НА РИОСВ СОФИЯ

Г-ЖА ИРЕНА ПЕТКОВА

Ел. Поща: [email protected]

. С Т А Н О В И Щ Е

ОТ: три имена, член на НГИ „ДА СПАСИМ БОРИСОВА ГРАДИНА“, e-mail

ОТНОСНО: Инвестиционно предложение за „Реконструкция на стадион „Българска армия“ в ПИ с идентификатор 68134.109.30, сграда с идентификатор 68134.109.30.1, район „Средец“, гр. София, Столична община, „Парк Борисова градина“, паркоустрояване и благоустрояване на прилежащото пространство около ПИ с идентификатор 68134.109.29 и ПИ с идентификатор 68134.109.30, чрез засаждане на нова дървесна растителност и алейна мрежа с инвеститор от „СПОРТНИ ИМОТИ БЪЛГАРСКА АРМИЯ“ АД.

Уважаема г-жо Петкова,

Във връзка с публикувано на 21.05.2023 г. съобщение на интернет страницата на СО район "Средец" за обществен достъп до информация за Инвестиционно предложение „Реконструкция на стадион „Българска армия“ в ПИ с идентификатор 68134.109.30, сграда с идентификатор 68134.109.30.1, район „Средец“, гр. София, Столична община, „Парк Борисова градина“, паркоустрояване и благоустрояване на прилежащото пространство около ПИ с идентификатор 68134.109.29 и ПИ с идентификатор 68134.109.30, чрез засаждане на нова дървесна растителност и алейна мрежа с инвеститор от „ СПОРТНИ ИМОТИ БЪЛГАРСКА АРМИЯ“ АД, настояваме:

да се откаже одобряването на инвестиционния проект на основание чл. 146 от ЗУТ.

ако не се вземат предвид аргументите, посочени по-долу, за отказ от одобряване на инвестиционния проект, то настоявам да постановите решение за извършване на процедура по Оценката на въздействието върху околната среда (ОВОС), с аргумент, че ИП касае строителство в центъра на града, в най-големия и най-стария парк на София, който е обект на културно-историческото наследство и ИП е свързано с организацията на събития с десетки хиляди участници в чувствителната територия на парк Борисова градина.

Стадион „Българска армия“ е с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР) 68134.109.30.1 със застроена площ от 25 734 кв.м. и е разположен върху поземлен имот (ПИ) с идентификатор 68134.109.30 с площ от 57 231 кв.м. Към стадиона принадлежи и ПИ с идентификатор 68134.109.29 с площ от 4 667 кв.м.

Цитираните ПИ, както и целият парк „Борисова градина“, в който попадат, не са устроени с подробен устройствен план (ПУП) – няма действащи план за регулация и план за застрояване. През 2016 г. Столична община (СО) е възложила на проектантско дружество „Ковачев архитекти” ЕООД изработването на проект на ПУП – план за регулация, план за застрояване и специализиран устройствен план за паркове и градини на местност „Парк Борисова градина”, в която се намира и стадион „Българска армия“. Проектът не е одобрен от общинския съвет. Не е приет дори предварителен проект от експертния съвет по устройство на територията.

Кадастралната карта е одобрена със Заповед № РД-18-33 от 15.06.2010 г. на изпълнителния директор на Агенцията за геодезия, картография и кадастър.

За стадиона и околното пространство главният архитект на СО е издал две визи за проектиране. Първата от тях изх. № САГ19-ГР00-1988(1)/12.09.2019 г. е за „инвестиционно проектиране на основен ремонт и реконструкция на стадион „Българска армия“ е издадена по повод заявление вх. № САГ19-ГР00-1988/09.09.2019 г. от дружество „Сердика спортни имоти“ ЕАД. Втората – изх. № САГ23-ГР00-909-(1)/05.05.2023 г., е за „инвестиционно проектиране на благоустрояване на прилежащото пространство на стадион „Българска армия“ част от поземлен имот с идентификатор 68134.109.30 и поземлен имот с идентификатор 68134.109.29“ е издадено по повод заявление вх. № САГ23-ГР00-909/05.05.2023 г. от дружество „Спортни имоти Българска армия“ АД.

В Район „Средец“ на СО е постъпило инвестиционно предложение № РСЦ23-ДИ05-326/26.05.2023 г. от дружество „Спортни имоти Българска армия“ АД за обект „Реконструкция на стадион „Българска армия“ в ПИ с идентификатор 68134.109.30, сграда с идентификатор 68134.109.30.1, район „Средец“, гр. София, Столична община, „Парк Борисова градина“, паркоустрояване и благоустрояване на прилежащото пространство около ПИ с идентификатор 68134.109.29 и ПИ с идентификатор 68134.109.30, чрез засаждане на нова дървесна растителност и алейна мрежа“.

На интернет страницата на Район „Средец“ на СО (https://sredec-sofia.org) е публикувано резюме на инвестиционното намерение. Инвестиционното предложение предвижда: (1) демонтаж на съществуващата конструкция и подмяна с нова, която да отговаря на всички съвременни изисквания и на действащата нормативна база, тъй като старата е компрометирана; (2) реконструиране на зоните за спорт, обществено обслужване, административна част, санитарни и технически помещения и земнонасипните трибуни; (3) демонтаж на съществуващото оборудване и седалки, и подмяната им с нови такива, отговарящи на съвременните изисквания и противопожарни норми, покриване на седалков сектор; (4) намаляване на капацитета на съоръжението с цел облекчаване на човекопотока в парк „Борисова градина“ и (5) намаляване на застроената площ на съществуващия стадион. Освен това, намерението предвижда и облагородяване на прилежащото пространство около стадиона, премахване на съществуващата ограда с цел осигуряване на свободен достъп и създаване на нови зелени площи и паркова алейна мрежа, които да се влеят хармонично в парковата среда на „Борисовата градина“ с цел увеличаване на зеленото пространство за отдих и рекреация на парка като „се подберат най-подходящите дървесни и храстовидни видове, които ще са в унисон и съответствие с климатичните условия за гр. София и съществуващата растителност в парка“. Транспортният достъп ще се осъществява чрез въвеждане на организация на движението по време на събития, ограничен и контролиран достъп откъм бул. „Драган Цанков“ посредством съществуващата алейна мрежа за споделено движение, премахване на паркирането на терен и позициониране му в подземно паркиране е зоната на Сектор „А“ на стадиона.

Графичната част на издадените визи от главния архитект на СО представлява копие на скица от кадастралната карта. Върху копието от скицата в първата виза няма каквито и да било допълнителни графични елементи, нанесени от общинската администрация, а във втората е защрихован ПИ с идентификатор 68134.109.29 и част от ПИ с идентификатор 68134.109.30.

Съгласно чл. 140, ал. 2 от ЗУТ, визата за проектиране представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения. В конкретния случай на първата виза, ако става дума за запазване на съществуващия стадион, би трябвало той да се отрази с удебелен черен контур и да се запълни със съответния цвят (RAL 3011, кафявочервен, Таблица 2 „Графични елементи на подробните устройствени планове“, т. П5.1 и т. П5.4 от Приложение 2 към чл. 68, ал. 2 от Наредба № 8 от 14.06.2001 г. за обема и съдържанието на устройствените планове). Ако става дума за изграждане на нов стадион, би трябвало той да се отрази с удебелен кафяв контур и да се запълни със съответния цвят (RAL 3018, ягодовочервено, Таблица 2 „Графични елементи на подробните устройствени планове“, т. П5.5 от Приложение 2 към чл. 68, ал. 2 от Наредба № 8 от 14.06.2001 г. за обема и съдържанието на устройствените планове) или поне да се укаже задължителна линия на застрояване с удебелен червен контур (дебелина 1.0 мм, Таблица 2 „Графични елементи на подробните устройствени планове“, т. П6.3.1 от Приложение 2 към чл. 68, ал. 2 от Наредба № 8 от 14.06.2001 г. за обема и съдържанието на устройствените планове). Тъй като това не е направено, от графичната част на издадената виза не могат да се правят каквито и да било изводи за волята на издателя ѝ, поради което изводите трябва да се опрат единствено на анализ на текстовата ѝ част.

Втората виза е за благоустройване на прилежащото пространство. Съгласно чл. 108, ал. 2 от ЗУТ, плановете за паркоустройство и благоустройство са неразделна част от ПУП. Както отбелязахме по-горе, за имотите, предмет на визата и за целия парк „Борисова градина“ няма действащ ПУП и съответно няма предвидени с планове за паркоустройство и благоустройство по чл. 108, ал. 2 от ЗУТ мероприятия. Както графичната, така и текстовата част на тази виза не дават каквато и да било информация за конкретни благоустройствени мероприятия. Поставеният щрих върху кадастралната карта очертава единствено териториалния им обхват.

За издаване и на двете визи като правно основание е посочен чл. 140, ал. 3 във връзка с чл. 12, ал. 3 и чл. 133 ал. 6 от ЗУТ. Тези законови текстове обаче, са неприложими към разглеждания случай.

Цитираният чл. 140, ал. 3 от ЗУТ не може да бъде основание за издаването на виза. Това е общ текст указващ в кои случаи издаването на виза е задължително. В него изрично са посочени чл. 12, ал. 3 и чл. 133, ал. 6 от ЗУТ, цитирани по-нататък във визите. В чл. 12, ал. 3 от ЗУТ се казва, че без промяна на предназначението в поземлените имоти се допуска застрояване на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите, при спазване на действащата нормативна уредба и въз основа на подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината. Тъй като в случая няма действащ ПУП, се предполага, че главният архитект на СО е имал предвид втората хипотеза – когато с виза се предвижда строителство, което не е предвидено с подробен устройствен план. Това са случаите по чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 58, 59, чл. 134, ал. 6, 7 и 8, но не и тези по чл. 133, ал. 6 от ЗУТ, който е цитиран във визата. Съгласно чл. 133, ал. 6 от ЗУТ, в процеса на изработване на изменение на действащ подробен устройствен план, въпреки че е спряно прилагането му на основание чл. 135, ал. 6 от ЗУТ, може да се издаде виза за проектиране на нов строеж ако „изработваният проект за подробен устройствен план не променя предвижданията на действащ подробен устройствен план“. В конкретния случай нямаме предходен план за застрояване, който да предвижда изграждането или запазването на заварен от плана стадион и благоустройствени мероприятия. В проекта на ПУП на „Борисовата градина“ стадион „Българска армия“ е отразен като заварен обект, който се включва в системата на застрояването. Не са предвидени възможности за разширяването му или за подмяната му с нов стадион. В обяснителната записка към проекта за стадион „Българска армия“ е посочено, че се предвижда съхраняване на облика при минимална намеса по отношение на модернизирането му, което да не нарушава по никакъв начин характерния облик, дървесната растителност, озеленените откоси и останалите елементи на съществуващите зелени площи. Посочено е, също така, че с проекта е предвидена възможност „за поставяне на подвижни козирки за частично засенчване на трибуните“ (което се подкрепя от предложените Специфични правила и нормативи, но не и от графичната част на проекта). За прилагането на чл. 133, ал. 6 от ЗУТ е необходимо предварителният проект за изменение на действащия подробен устройствен план да е приет, което тук не е направено. От всичко това е видно, че не са налице и законовите предпоставки за издаване на виза по чл. 133, ал. 6 от ЗУТ.

Визата за „реконструкция“ на стадиона е издадена за обект в поземлен имот с идентификатор 68134.109.30 с площ от 57 231 кв.м. По Общия устройствен план на Столична община (ОУП на СО) имотите попадат в устройствена зона Са2 – Кинт ≤0,15, Пзастр. ≤10%, Озел. ≥50%, Кк – ∞, което е премълчано във визата. Сградата на стадиона е със застроена площ от 12 332 кв.м. и с разгъната застроена площ от 24 333 кв.м. при допустими от ОУП 5 723 кв.м. застроена площ и 8 584 кв.м. разгъната застроена площ. Очевидно е надвишаването в пъти на устройствените показатели по ОУП на СО, които са задължителни на основание чл. 103, ал. 4 от ЗУТ. При това положение, включването на стадиона в системата на застрояване е недопустимо. Съгласно § 22 от ПЗР на ЗИДЗУЗСО (обн. ДВ бр. 31/2018 г.), Столичният общински съвет може да одобрява подробни устройствени планове в отклонение от устройствените показатели на ОУП за запазване на съществуващи към датата на влизане в сила на нормата недвижими културни ценности или спортни обекти с мнозинство три четвърти (46) от общия брой (61) на съветниците. Така с разработваният проект на ПУП може единствено да се запази съществуващия стадион, но не и да се предвиди нов такъв.

При липса на ПУП стадионът няма устройствен статут и следва да се третира като заварен строеж. Спрямо него е приложим чл. 53 от ЗУТ, според който обектът може да се преустройва вътрешно, да се променя предназначението му и да се ремонтира, без да се изменя външното му очертание, в хоризонтално и вертикално отношение и без да се правят нови или да се укрепят съществено носещите конструкции. В тази ситуация извършването на основен ремонт (§ 5, т. 42 от ДР на ЗУТ), реконструкция (§ 5, т. 44 от ДР на ЗУТ) или основно обновяване (§ 5, т. 66 от ДР на ЗУТ) е недопустимо.

Анализът на представеното инвестиционно намерение установява, че под „реконструкция“ възложителят има намерение да премахне съществуващия обект и да го изгради отново с различен контур и с изцяло нова конструкция, включително под земята. Това излиза извън определените в закона понятия за основен ремонт, реконструкция и основно обновяване, тъй като представлява нов строеж, който не може да се разреши без действащ ПУП (чл. 137, ал. 3 от ЗУТ). Ако с проекта на ПУП се предвиди ново строителство, то следва да се спазят устройствените показатели по ОУП на СО, които са недостатъчни.

Към момента не е налице действащ ПУП нито за нов, нито за запазване на съществуващия стадион в условията на § 22 от ПЗР на ЗИДЗУЗСО, а двете издадени визи са в грубо противоречие със закона. При това положение, одобряването на инвестиционния проект следва да се откаже на основание чл. 146 от ЗУТ.