С какво ще ни изненада 2020 г. при пазара на жилища

Баланс. Така с една дума може да бъде определена 2019 г. по отношение цените на жилищата. Равновесието на имотния пазар би могло да продължи в случай, че се запази тенденцията на ръст на доходите, а цените на жилищата останат балансирани. „Изпреварването на темпото на ръста на цените на имотите спрямо темпото, с което се увеличават доходите на хората е много силно свързано с покупателната способност и възможността на хората да си позволят един имот, особено когато говорим за наем. При наема водещи са регулярните доходи и съпътстващите житейски разходи”, казва в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“.

Инж. Перфанова, с какво ще бъде запомнена 2019 г. в сектора на недвижимите имоти?

Не се случи и планираният скок на лихвените проценти, а напротив – беше дадена отсрочка чрез отрицателни лихвени нива по депозитите. Финансовите контролни позиции на Европа дадоха още един шанс на имотния пазар, макар и рисков, като се има предвид, че това е изкуствено стимулиране на процесите.

Какво се случи в по-големите българските градове?

Там динамиката на пазара продължи, но усетихме и засилен интерес към селата и ваканционните имоти с атрактивни цени. Поради все по-голямата динамика на живот в големите градове, техните жители все повече търсят спокойни места за отдих, дори за живеене. Завръщането към природата и осъзнаването на нейната роля в живота на хората е друга причина, която тепърва ще оказва влияние на навици, предпочитания и имотния пазар.

През 2019 г. дигитализацията навлезе много силно в сектора на недвижимите имоти, който е в процес на тоталната трансформация, която ще окаже влияние в този сегмент – и на потребителите и на професионалистите.

Жилищата ново строителство ще изтласкат ли от пазара тези от вторичния пазар?

Не, не мисля, че това е така лесно да се случи у нас. Освен това във вторичния пазар също влиза новото строителство, когато става препродажба. Факт е, че новоизграждащите се територии са много атрактивни и привличат интерес, но има клиенти за всичко. Все още има много хора, които предпочитат старите сгради, някой заради централна локация, други заради отчитането на реалните площи без общи части заложени в цената, трети защото продължават да вярват, че са по-качествено строени, четвърти заради изградени навици за локация и възприятие и т.н.
Не можем да отричаме обаче предимствата на новото строителство и съвременната му концепция, средата която създава за концентрация на млади семейства, хора с близък обществен и социален статус, условията за отглеждане на деца, жизнени удобства, ползи за здравето на човек и други.

В държави с по-висок стандарт има тенденция на разрушаване на старите амортизирани постройки и построяването на тяхно място на модерни сгради – високо строителство, които концентрират хората във височината на сградата и по този начин осигуряват повече свободно пространство на земята, т.е. между сградите. Това са и новите световни тенденции за планиране на големите градове.

Новоизграждащите се комплекси изискват повече инвестиция в поддръжка и такси за управление. В централните градски части сградите остават под архитектурна защита и те винаги са били търсени.

Наемите са нелогично високи (поне в София). На какво се дължи това?

„Расте, но не старее“ – девизът на София напълно отговаря на това, което се случва. Градът се разраства и има много предпоставки за това – концентрацията на бизнес и администрация привлича все повече хора да работят и живеят в столицата. Най-много чужденци също са базирани в София. Летище, метро, инфраструктури, университети – все предпоставки за концентрация на населението. Често казваме „Цяла България се пренесе да живее в София“. Чужденци, българи, студенти, туристи - така се генерира поток от хора, които не са собственици на имот в столицата, но имат нуждата от такъв. Една част от тях са потенциални купувачи в бъдеще, други ще сменят дестинацията, но трети остават трайни наематели.

Търсенето определящо предлагането е едната причина, която е довела до високите наемни нива. Но другата, която не е за подценяване е доходността от инвестицията в един имот. Съвсем логично е, когато продажната цена расте и наемната да се увеличава. А и колкото по-висок е процентът на доходност, толкова по динамичен се поддържа имотния пазар. Но прекалено високите наеми и голямото предлагане на пазара водят и до обратния ефект – задържане на пазара, това на което вече сме свидетели в София. Изпреварването на темпото на ръста на цените на имотите спрямо темпото, с което се увеличават доходите на хората е много силно свързано с покупателната способност и възможността на хората да си позволят един имот, особено когато говорим за наем. При наема водещи са регулярните доходи и съпътстващите житейски разходи.

Сегашната ситуация в столицата показва известно пренасищане на наемния пазар от предлагане и вече близо година отчитаме постоянни наемни нива. Много стари имоти бяха закупени през изминалите години с цел реновиране и отдаване под наем. Много новопостроени имоти бяха придобити отново със същата цел. Т.е. вече има голямо разнообразие в предлагането на наемния пазар и то на имоти, които отговарят на съвременните изисквания на клиентите. В този аспект наемателят има достатъчно избор и става все по-водещ в търговския процес.

Дали са високи наемите в София – това е въпрос на време да оценим. Защото тенденцията е процентът на доходност от наеми да спада, т.е. ако в момента е около 4.5% за жилищния сектор, този процент да слиза надолу. Това означава при ръст на продажната цена наемите да не следват същото темпо на растеж.

Каква е ситуацията в страната? Кои градове „изненадаха” пазара на недвижими имоти през изминалата година?

Не бих казала, че са се случили някакви особени изненади на имотния пазар. 2019-а беше година, в която много анализирахме минало и бъдеще, постигнатото и заплахите за пазара, предходните пазарни кризи и очакваните такива, растящите или забавените темпове на пазара. И като че ли във всяка една малка промяна търсихме сензация и едва ли не началото на една рецесия. До някъде това подейства отрезвяващо на строителните предприемачи, които извадиха на пазара нови строежи „на зелено“ на много по-ниски ценови нива от обичайните пазарни. Това дава предимство на тях самите да секюритизират финансирането и реализирането на проекта, за да не бъдат изненадани от неочаквани резки пазарни промени. Но също така дава шанс на купувачите да закупят имот на по-достъпни цени.

Варна имаше добър и стабилен пазар през 2019г., докато Пловдив започна да забавя темповете. В известна степен двата града си размениха пазарните позиции. Банско продължава да привлича български купувачи с атрактивните си цени за ваканционни имоти. Плевен отчете много високи наемни нива спрямо продажните цени на жилищата – над 6% годишна доходност от инвестицията, което до голяма степен се дължи на развитието на медицинските услуги и образованието в района.

Раздвижването на пазара в малките села и в околовръсното на големите градове беше забелязано по-чувствително през изминалата година и бихме могли да го очертаем като бъдеща тенденция на интерес.

Очертава се също една нова тенденция за здравен туризъм и инвестиция в тази посока – концепция, която от отдавана се коментира като подходяща за България. Макар и с бавни темпове все още, тя вече набира скорост. Така че населените места, които имат предпоставки за развитие на тази концепция и предприемат политики в тази посока в бъдеще също биха изненадали пазара с потенциала си.

Какво да очакваме от пазара на недвижими имоти през 2020 г.?

Очакваме активен пазар – началото на годината го потвърждава, но със стабилни ценови нива. За добро или лошо – очакваме още не малко нови проекти да стартират в жилищния сегмент в големите градове и специално в София. Има тенденция за изграждането на цели нови комплекси. Продължава интересът към терени за строителство.

Във ваканционните зони тенденцията за втори дом на българина се запазва. Общините обаче в тези зони трябва да помислят и за по-глобални политики, които да привлекат големи инвеститори за мащабни и стратегически проекти.

Лихвените проценти и през текущата година се запазват на най-ниските си нива в исторически план за България, а банките продължават да са щедри в предлагането на инструменти за ипотечно кредитиране.

Очертава се година с разнообразни интереси в инвестирането в недвижими имоти, обхващащо много сегменти. Големите градове ще продължават да посрещат миграцията от малките населени места, което ще оказва влияние върху развитието на пазара.

Очакваме и по-засилен вторичен пазар.