Ето с колко е надценен българския пазар на жилища

"Човек днес трябва да е предпазлив. Да, в момента цените са много високи – близо 20-30% е надценен нашия пазар. Да, търсенето е много голямо, но в крайна сметка, това не е здравословно". Това каза в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти в България imot.bg Младен Митов, пазарен анализатор на аг. "Явлена". Той допълни, че въпреки трудностите, които са налице в сегмента, то на пазара се наблюдава отрезвяване от страна на купувачите.

В момента доходността при жилищата е 3-4%. На теория това означава, че пазарът е много спокоен, но на практика сме в един пазар с растящи продажбени цени и с по-ниски наемни цени. Този дисбаланс през последните 2-3 години беше продиктуван от коронавируса.

Господин Митов, тази година честваме 30 години от създаването на Националното сдружение "Недвижими имоти". През този период имахме три кризи - 1997 г., 2009 г. и 2020 г. С какво те бяха различни?

През 1997 г. бяхме свидетели на смяна на правителството, деноминация. Народът имаше още пари в брой. През 2008-2010 г. станахме свидетели на световна криза, която беше икономическа и при която първата сфера на икономика бяха недвижимите имоти. Тя беше един вид привнесена отвън. Цените на имотите постигнаха безумни нива без да има съответното икономическо съответствие.

Нямаше икономическа обосновка да са толкова високи?

Абсолютно. Вярно е, че имаше много пари скрити в дюшеците, но реално погледнато част от тях се вложиха. Тогава много силно започна да се развива и ипотечното кредитиране. Много от хората се подлъгаха.

В периода 2005-2008 г. хората вярваха, че нещата ще бъдат все така безоблачни, но когато дойде кризата се оказа, че нещата са доста по-различни. Станахме свидетели на голяма безработица, икономиката спадна, стагнация и след това и стагфлация и накрая обезценява на имотите и разпродажбата им. Много хора пострадаха. Икономическата култура беше много ниска. Ипотеката беше много мръсна дума по онези години.

Лихвите обаче значително спаднаха през годините?

Да, така е. Лихвите започнаха от 16% и завършиха на 6.66%. Но тогава бяхме още извън ЕС. Ресурсът струваше много пари. А сега виждаме едни лихви на безумно ниски нива.

Какво ще се случи с тях при влизането на България в Европейския съюз?

Ако влезем в паричния съюз те ще пандата още повече, тъй като рискът за привличане на финансови средства от страна на България ще е много нисък и сравним с този на Гърция и другите членове на ЕС.

А няма ли да останат същите, ако ЕЦБ повиши основния лихвен процент?

Условието е ако към момента влезем в еврозоната. Тогава лихвите няма да са 2.6-2.8%, а ще бъдат 1.6-1.8%. ЕЦБ доста закъсня с коригирането на основния лихвен процент. САЩ и Япония вече направиха по две-три стъпки нагоре. Това е начинът да бъде овладяна инфлацията и ръста на цените на имотите.

Този ръст, който наблюдаваме през последните 5 години не е само в България, а навсякъде по света. Той се получи от сравнително добро благосъстояние - повишаване на работната заплата над 100%, изсветляване на икономиката. Наблюдаваме и вакуум, който беше запълнен от новото строителство след 2015-2016 гг. Не трябва да подценяваме и факта на отрицателните лихви по депозитите. Лихвите в банките, които са много ниски и съотнесени към добра работна заплата осигуряват покупката имот. Голямото търсене, породено от факта, че хората не виждаха друга алтернатива за влагане парите си, освен в имот. Друго много важно – качеството на имотите се подобри определено.

След коя година?

Ако сравним двата бума на новото строителство – първият между 2004-2007 г. и втория – между 2015-2018 г., то при вторият качеството е много по-добро. Освен това, много от материалите, които тогава бяха страшно скъпи, сега са достъпни. Но тук вече се срещаме с другия проблем – коронавируса, който нанесе щети върху доставките. Войната в Украйна, която отряза основни суровини от пазара като стомана и други и ежедневния ръст на цените на строителните материали.

Другото е, че инвеститорите вече са много несигурни. Да – продължават да строят, но са несигурни, защото не знаят утре какви цени ще ги изненадат. Вече имаме случаи, в които забавят завършването на сградата с месец, два, три, защото не могат да насмогнат, но така или иначе на този етап са коректни.

Не говорим за бъдещи договори. Хора, които днес искат да купят ново строителство и „на зелено“, за мен не е целесъобразно. Инвеститорът, може сега и да не осъзнава, но след време, може да закъса и ако имат нужда от това жилище, има опасност да не го добият скоро.

Споменахте за сигурността на инвеститора. Последните две десетилетия имаме два силни периода на жилищно строителство – 2005-2008 гг. и 2015-2018 гг. Кой от двата периода предприемачът беше по-сигурен?

През 2005-2008 гг. се появиха много нови фирми, които бяха неизвестни и решиха, че пазарът навсякъде е голям, колкото този в София. Когато се говори за ново строителство поискайте от инвеститора да ви покаже това, което е направил до този момент.

2009-2011 гг. бяхме свидетели колко много малки по РЗП жилищни кооперации имаше във Витоша, Малинова долина, Манастирски ливади. Но при утихването на предишната криза много нови инвеститори купиха тези обекти и ги завършиха. Банките придобиха доста обекти жилищно строителство , които не бяха завършени.

Човек днес трябва да е предпазлив. Да, в момента, според мен, цените са много високи – близо 20-30% е надценен нашия пазар. Да, търсенето е много голямо, но в крайна сметка, това не е здравословно.

Разлика във всяка от тези кризи има и първопричината е различна. В момента инфлацията е привнесена, войната не зависи от нас, но в крайна сметка пазарът трябваше да се обуздае, защото в цяла Европа в момента бумът на жилищата е безумен. Това естествено, ако започнат да се забавят икономическите показатели, ще доведе до безработица, загуба на работа, трудно обслужване на кредитите – този филм сме го гледали. Но въпреки всичко се усеща вече едно отрезвяване на пазара от страна на купувачите, но да видим какво ще се случи оттук насетне, тъй като имаме нестабилна политическа среда. Не, че тя нещо ще промени нещо.

Като че ли от идването на коронавируса не влияе толкова силно спрямо преди началото на пандемията?

Да, права сте – коронавирусът много по-силно повлия. Притеснителното е, че при едни нови избори в момента, на хората им писна да гласуват и ще се появят различни политически субекти, които са крайни националисти. Подобно нещо виждаме в други държави, а то не е желателно. Това ще е проблем.

През тези 30 години на свободен български имотен пазар как се развиха вълните на покупка на собствен дом и с цел инвестиция?

Преди доходността на софийските апартаменти беше над 10%. Това по световните стандарти е високо рисков пазар. Цените за продажба бяха много ниски, а цените на наемите бяха много високи, защото тогава се търсеха, особено ремонтирани апартаменти.

В момента доходността е 3-4%. По книгите ние сме в много спокоен пазар, но не е така. Ние сме в един пазар с растящи продажбени цени и с по-ниски наемни цени. Този дисбаланс през последните 2-3 години беше продиктуван от коронавируса, защото много хора отидоха да си работят по родните места, освободиха офиси, апартаменти.

Наемният пазар започна да се възвръща. Оживлението е факт. Цените постепенно започват да растат, но все още дисбалансът е налице. Доброто съотношение е 5% доходност, което е 20 години покупка на имот и това дава стабилност и спокойствие на пазара.

Преди, когато си говорихме за инвестиции, много от апартаментите, които се продаваха бяха на ниска цена и бяха в ужасно състояние. Тогава хората купуваха, ремонтираха и продаваха.

2006-2008 г. преди предишната криза по същия начин – имаше недостиг. Жилища се купуваха за близки е роднини и отново с цел инвестиция. Тогава се купуваха и търговски обекти, които бяха на ниски цени, а интересът към тях не беше висок.

Сега по същия начин, макар че през последните 2 години процентът на купувачите с цел инвестиция бяха много ниски, по простата причина, че Airbnb и Booking не работят. Наемателите изчезват масово от големия град или се изнасят постоянно извън големите градове или си отиват по родните места.

Така или иначе този пазар ще се възвърне. В момента ако се купи на сегашните цени, ще трябва да се изплаща 30-35 години, което е безумно, а още повече ако се купува с кредит.

Лихвата ще скочи, защото това е първата мярка, която предприемат централите банки за овладяване на инфлацията.

Какво ще стане през следващите години с цените?

Очаквах още миналата година, но тази година цените ще се успокоят и оттук насетне пазарът ще се върне в нормалното си русло, стига да имаме нормализиране на икономическата среда по отношение на доставки и по отношение на това да нямаме срив на икономиките в Европа. Засега няма такива тенденции. БВП е малко по-нисък от очаквания, но това е нормално. Още повече, че в момента от една страна имаш голяма инфлация, която повишава обема на БВП, но от друга страна имаме намалял обем на производството.