Все по-често продавачите правят отстъпка от цената на продаваното жилище

Така очакваното повишение на лихвите по кредитите реално не се случи или поне не се случи по начина, по който се очакваше. Бързият ръст на лихвите в цяла Европа, а и по целия свят, малко заобиколи България и продължаваме да сме остров на ниски лихви. „Много от хората смятат, че лихвените проценти по ипотечните заеми не са се повишили изобщо. Истината е, че има лек ръст от 0.2%-0.5%“, казва в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg Тихомир Тошев, управител на „Кредит център“.

Господин Тошев, при какви нива средно днес българинът тегли ипотечен заем?

Средно днес българинът тегли жилищен кредит при лихви между 2% и 2.6%, а преди около година те бяха на нива между 2% и 2.4%. Това повишение е само за новите кредитори, които тепърва теглят заем. При старите няма повишение, като изключим малък брой ипотеки в евро, където лихвите се повишиха. При левовите ипотеки нямаме повишение.

При среден размер на кредита, който се повиши заради цените на имотите, означава, че хората, които сега теглят кредити, плащат месечна вноска с между 20 лв. и 50 лв. повече, отколкото ако бяха изтеглили преди около година и половина.

Може ли да обясним разликата в месечната вноска при левови и еврови ипотечни заеми?

Евровите кредити са вързани за EUROBOR, а ЕЦБ неколкократно го повиши. В договорите на евровите кредити е записано, че при промяна на този индекс, се променя и лихвата. Автоматично на шестмесечие при повишения EUROBOR се повишава и лихвата.

Левовите кредити масово са свързани с левовите лихви по депозитите, а там повишението е минимално и в повечето случаи не се отрязва на промяната на индекса по тях. Затова хората, които имат левови кредити трябва да са спокойни. Близо 98% от изтеглените жилищни заеми са в лева.

Какво ще се случи до края на текущата година?

Най-вероятно до края на годината няма да има повишение по изтеглените кредити. За новите кредити очаквам да има малка корекция нагоре, но тя ще е в рамките на 0.1% до 0.3% не при всички банки. На пазара винаги има банки, които са агресивни за увеличение на пазарен дял и набиране на нови клиенти. Те винаги ще имат малко по-добри оферти. По-скоро лихвите при тези банки ще останат между 2% и 2.5%. Масово може да кажем, че в края на годината очакваме лихвите да са между 2.5% и 3%.

При това положение да очакваме ли есенни промоции на банките?

Тази година очаквам да имаме есенните промоции. В момента сме свидетели на летни такива - няколко банки са с промоционални оферти. Така, че имаме горещо лято на ниски лихви. При една от големите банки промоцията е 2.19% до 15 септември, а при друга е 2.18%. Естествено има изискване за доход, за размер на кредита, за кредитна задлъжнялост, процент на финансиране, за да се получат тези най-ниски оферти.

Краят на годината традиционно е най-силният период за банките, каквото и да се случва на пазара и очаквам, и тази година да имаме промоционални оферти за последните месеци - октомври, ноември и декември.

Дефакто ако пресметнем увеличението на лихвените проценти и промоциите, то реално увлечение на лихвите по ипотечните заеми до края на годината не би трябвало да очакваме.

Не очаквам сериозна промяна на лихвите до края на текущата година. Стандартните лихви скочиха с между 0.2% и 0.5%, но промоционалните лихви все още се запазват доста ниски и такива ще останат до края на годината.

Може ли да обясним връзката инфлация кредит?

Истината е, че високата инфлация продължава да прави кредитите много изгодни, защото лихвите по изтеглените кредити не са се променили и хората продължават да плащат вноските отпреди 2, 3 и 5 години, когато са изтеглили кредита, а тези пари са инфлационно намалени. Инфлацията влияе по доста начини:

1. Прави кредитите по-изгодни в момента, поради това, че нямаме ръст на лихвите.

2. Всички централни банки по света вдигаха лихвите именно с цел да се борят с инфлацията, защото това е един от основните инструменти, за да намалее тя. В България това не се случи, защото БНБ не искаше да бори инфлацията. Тя дори няколко пъти препоръча на търговските банки да повишат лихвите. Тя самата вдигна основната лихва с цел да започне охлаждане на пазара. Но ние имаме по-различна ситуация на българския банков пазар първо заради това, че банките са в изключително голяма конкуренция и второ че са пълни с пари. Депозитната маса е много висока - 73 млрд. лв. държат хората, а бизнеса - над 45 млрд. лв. Така че имаме много депозити. Имаме по-малко раздадени кредити и голяма конкуренция. Всичко това накара банките, въпреки препоръките да вдигнат лихвите, да ги държат ниски.

Инфлацията повлия на пазара на имоти така, че много хора, за да спасят парите си, спестяванията си, част от тези 73 млрд. лв. поискаха да ги вложат в имот, с което да ги съхранят спрямо инфлацията.

При всички положения инфлацията оказа влияние и на кредитния, и на имотния пазар, но най-възловото тук е, че икономическата среда в България остана стабилна - безработицата остана ниска.

Това, че сме във валутен борд дава ли отражение?

Отдава голяма полза. Повечето хора го приемат като даденост, но е голям плюс, защото например в Унгария собствената им валута не е вързана и се обезцени с 40% през миналата година. Поради това лихвите по ипотечните заеми от 3% се повишиха на 13% с цел Унгарската народна банка да се опита да съхрани стойността на форинта.

Същото се случи и с Румъния, макар че обезценката не е голяма, но там лихвите отидоха от 2% на 8%. Злотата в Полша, кроната в Чехия, всички страни със собствени валути, които не са вързани за еврото, имаха много по-сериозен ръст на лихвите по кредитите

Казвате, че с 10%-15% ще се отложат покупките за 2024 г. Как го изчислихте този процент и защо ще отложат придобиването на имот?

Не казвам, че ще отложат. Това са хората, които излизат от пазара. Свидетели сме на четвърто поредно тримесечие със спад на сделките с имоти между 8% и 15% в различните тримесечия. Това отдръпване на купувачите и спад в броя на сделките се дължи на отдръпване на част от купувачите, заради високите цени на имотите. Когато инфлацията тръгна нагоре, появи се войната, много хора, решавайки да инвестират в имоти, направиха така, че повишиха цените на имотите и това накара други хора, които са с по-малки бюджети в момента да не могат да купят това, което искат, заради високите цени.

Имаме много клиенти, на които правим предварително одобрение какъв кредит могат да си позволят спрямо техните доходи. Тръгват да търсят имот и след 2-3 месеца виждат, че с този бюджет не могат да си купят този имот, който си представят. Примерно искат 3-стаен в южните райони. В повечето квартали на София цените на готовите апартаменти са над 2000 EUR/кв.м. Това води до спад в броя на сделките на имотния пазар.

Но хората, които имат спестявания, бюджет и стабилна работа плюс ниските лихви по кредитите са друг мотиватор на пазара на имоти, но те пък не купуват на всяка цена. Те договарят цена, пазарят се, искат отстъпки от продавачите. Пазарът се променя доста. Цените със сигурност не растат вече трето тримесечие. Но все по-често в преговорите между купувач и продавач се прави отстъпка.

Т.е. ножицата отваря ли се?

Още продавачите не са повече от купувачите и това държи пазара ценово стабилен. Дори има продавачи, които продължават да искат по-висока цена за техния имот, но виждаме, особено последните две тримесечия, че броят на продавачите се увеличава. Този баланс може би скоро ще бъде достигнат, а когато бъде достигнат и се изравнят продавачите с купувачите, тогава на продавачите все по-често ще им се налага да правят отстъпка от цената на имота.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК