Митов: Клиентите не купуват на всяка цена

Близо 80% от клиентите купуват жилища за задоволяване на собствените си нужди. Имотен балон няма и няма предпоставки за образуването на такъв. Не е и коректно да се прави съпоставка на състоянието на пазара на жилища през 2008-а и 2017-а години. С какво още се характеризира жилищният пазар у нас през миналата година и какво да очакваме от новата? Отговор на този въпрос дава в интервю за imot.bg Младен Митов – мениджър „Пазарни проучвания и анализи" в агенция „Явлена”.

Господин Митов, с колко поскъпнаха жилищата през 2017 г.?

ойности достигнати през 2008 г. цените са с 22% надолу. Трябва обаче да се отбележи, че тогава условията, инфлацията, ръстът на работната заплата бяха съвсем различни, икономиката беше още по-сива. Знанията, които клиентите притежаваха по отношение на това защо купуват, какво купуват, с каква цел купуват, как ще изплащат имота в момента са много по-различни от преди 10 години. Тогава пазарът се движеше от идеята да се купи нещо.

Днес пазарът се движи основно от това да се задоволят жилищни нужди, което е над 80% от сделките. Когато задоволяваш жилищни нужди, тогава тази нужда е осъзната, преценена, добре оценена и се гледа в дългосрочен аспект какво ще се случи, особено ако имотът е купен с кредит. Хората вече знаят какво е кредит, какви са опасностите, самите банки станаха доста по-прозрачни, самото обслужване на кредита е доста по-лесно, таксите и комисионните са по-малки, а за лихвените нива да не говорим.

Така че механичното сравняване на тези две величини – 2008-а и 2017-а е малко подвеждащо, защото условията и предпоставките са различни.

Какво е сегментирането на пазара към днешна дата?

При някои жилища и в някои райони цените се повишават по-бързо, в други – по-бавно, но всичко зависи от самото качество, защото купувачите много ясно си дават сметка какво искат. Те са склонни да дадат повече пари, когато оценят плюсовете на жилището или това, че е по-голямо, но в никакъв случай не купуват на всяка цена. Да – усеща се едно напрежение, защото предлагането е по-слабо от търсенето, но е нормално. Когато имаме подем в икономиката, когато има ръст на работната заплата, когато има спокойствие у хората, те мислят за покупка на жилище, респективно започват да търсят. Притегателните центрове или работещите градове в България са няколко – София, Пловдив, Варна, Бургас. Столицата, за съжаление, в един момент ще стане единствения град в България, в които ще има икономика.

От тази гл.т. когато тръгнеш да купуваш, ти търсиш най-доброто за своето семейство и с перспектива. Когато не го намериш не купуваш и изчакваш.

Да, някой казват, че отново се създава балон на цените. Според мен, не може да говорим изобщо за балон на цените по простата причина, че икономическата ситуация в страната в момента е съвсем различна от тази, която беше 2006-2008 гг., когато се образува балон, а същевременно с това ни удари и банковата криза, която в случая изигра много по-голяма роля за срива на цените, отколкото финансовата, защото 90% от банките са с чуждо участие, съответно майките веднага „стиснаха юмруците”, не пускаха кредити. Оттам се получи глад за ново строителство в някои от големите градове. Изключвам Пловдив, защото там през последните 10-15 години ново строителство има. То е с предвидими цени, които са приемливи за пазара и с които купувачите са свикнали.

След 10 години липса на ново строителство в София започна да се строи – първоначално малки кооперации, сега цели комплекси. Естествено е предприемачите и строителните фирми да се опитват да продават на по-висока цена. Друг е въпросът доколко клиентите ще приемат тази цена. Но така или иначе интересът към новото строителство е много голям и това съответно създава известно напрежение върху ценообразуването.

Увеличението в цените до каква степен се движи от новото строителство?

Не бих казал, че се движи от новото строителство. Принципно, когато имаш пазар, който се движи от задоволяване на жилищни нужди, не е коректно да се дели на ново и старо строителство. Новото строителство се изгражда в специфични райони. А не всички клиенти предпочитат именно тези квартали. Има хора, които например искат да живеят в Лозенец и не желаят да ходят в Манастирски ливади. Има хора с по-малки финансови възможности и искат да живеят в Люлин. Така че, когато новото строителство трябва да се формулира като цена и да се направи като ценообразуване трябва да се съобрази с това как тече пазарът в района. То не може да е много по-различно от това, което е то в момента там. Още повече, че новото строителство 6, 12, 24 месеца ще има срок на завършване, а през това време пазарът може да се промени. Още повече, че хората в крайна сметка ще кажат, защо трябва да купя нещо, което е много по-скъпо, когато мога да си купя нещо, в което е живяно и няма проблеми и струва по-малко пари. Когато пазарът се движи от разум, тогава се правят тези преценки и няма опасност от залитания. А в случая той се движи от разум, защото хората купуват, за да живеят.

Какво се случи с инвестиционните клиенти?

Естествено вече се наблюдава и ръст на хората, които купуват, за да отдават под наем. Това е нормално. В Пловдив, Варна и Бургас също вече се наблюдава до известна степен глад на жилища с инвестиционна цел, т.е. там където имаме активен наемен пазар и където имаме миграция на работна сила или някакъв друг тип миграция.

Разликата между цена в строеж и вече готова продукция е много по-малка, отколкото по време на жилищния бум.

Всичко е много условно. Първото е, че когато купуваш „на зелено” инвестиционният ти период е 24 месеца. Тук може донякъде да се изчисли какъв е рискът на предприемача. Когато той се поделя между клиента и инвеститора, колко по-ниска може да бъде цената? Ако е 1000 единици, когато купуваш „на зелено” трябва да е 850-900 и при сроковете на разсрочено плащане, когато обектът е завършен. Ти споделяш лихвата по кредита, който е за предприемача, защото му даваш авансово пари.

Другото, което е, че в момента оценката като чисто визуално изпълнение на т.нар. „ново строителство” може да се направи от клиента. Самите предприемачи са принудени вече да работят с качествени материали, да работят както трябва и да изпълняват нещата по всички стандарти. В момента не може да накараш някой да отиде да живее там, където отпред или отстрани има жилищни сгради и той е някъде сгушен в ъгъла. Особено като се има предвид, че след 2009 г. имаме ОУП. Най-малкото устройственият план дава представа и при новото строителство къде, какво може да се изгради и човек да прецени дали иска да отиде там, когато след време ще изникне пред него друга сграда.

Спрямо онези години, днес нещата са доста по-подредени и по-прозрачни и всеки човек, който тръгва към такава стъпка може да намери необходимата информация. Така че няма логика разликата в цената между купуване „на зелено” и в завършен вид да е по-голяма от 15-20%.

Споменахте, че лихвите са на изключително ниски нива. Прогнозата е, че през 2018 г. те ще започнат да нарастват. Това как ще се отрази на пазара?

Нарастването на лихвата с 1 процентен пункт никой няма да го усети, а за банката в момента при тези нулеви нива, ако стане от 0% на 0.1% това ще е страшно много. Така че вдигането на лихвата не означава някакви проценти. Става дума за процентни пунктове.

Още повече, че Европа се пробужда и икономиката й работи. ЕЦБ не възнамерява да прави лихвата 4%, 5% или 8%. Такова нещо няма да има. В момента говорим, че лихвите по депозитите са около 0%, лихвите по кредитите са около 2%-3%. Повишаването на лихвата ще рече, че ще стане 3.1-3.3%. В близките 2-3 години нивата ще се такива. Няма да тръгнат по-нагоре. Инфлацията в целия ЕС е почти нулева. При нас на годишна база е около 2%. Това означава, че икономиката работи, защото когато си в дефлация или стагнация, тогава е много лошо.

Клиентите през 2017 г. какво търсеха – по райони или по вид и качество на строителство?

Когато се купува жилище се започва от това какви нужди има клиентът. Най-важното е с какви пари разполага – дали ще тегли или не кредит. Оттук насетне има ли перспектива семейството в близко бъдеще да се разрасне. В такъв случай няма да бъде двустайно, а тристайно. След това се гледа дали да е панел или тухла. След това в кой район.

Когато става дума за инвестиция ще се търси имот в райони, които са достъпни до градски транспорт, които са лесно забележими, които са лесни за ориентация или в близост до университет. Търсенето е най-различно, но голямата част от клиентите купуват три- и многостайни жилища.

Няколко пъти споменахте за краткосрочното отдаване под наем. Как се разви то през 2017 г.?

Значително развитие претърпя. През последната година броят на туристите в София и Варна се увеличи многократно. Не случайно имаме клиенти, дългосрочни наемодатели, които работят само с краткосрочни наеми. Излиза много по-добре ценово, отколкото да се чака наемател да дойде да сключи договор за една или две години. Някои от туристите пристигат ще от четвъртък, а други си заминават в понеделник.

Ще има ли дефицит на жилищния пазар?

Търсенето няма да може да бъде задоволено.

Другото, което установи и световната банка, да действително в София има страшно много тъмни прозорци. Това са предимно унаследени имоти, за които собствениците не могат да се разберат и такива заминали за чужбина и не желаещи да се занимават да ги отдават под наем. Много са такива. Това е страшен резерв, който трябва по някакъв начин да се освободи.

С колко ще поскъпнат имотите през 2018 г.?

Това никой не може да каже, но започвам да усещам нещо друго – купувачите изобщо не са еуфорични, не бързат и не купуват. Тяхната реакция ще повлиява върху апетита на продавачите да вдигат цените. Когато един продавач действително иска да продаде, той трябва да продаде, или поне да оферира, на стойност близка до пазарната без да изпада в някакви крайности. В момента има собственици, които пробват пазара с високи цени, но те са временно явление – влизат и излизат.

Нека да приемем, че нещо подобно на 2017 г. ще се случи и през 2018-а, но в малко по-малки граници. Няма да е 10-15% в никакъв случай, защото купувачите няма да се „хвърлят” да купуват.