Пазарът на жилища в сърцето на Европа

Обемът на инвестиционни сделки с жилища в региона на Централна и Източна Европа (ЦИЕ) е ограничен и през последните 5 години възлиза средно на малко над 200 млн. EUR годишно. Балансът между собствени жилища и тези, които се отдават под наем, в ЦИЕ клони в полза на първите, според последния доклад представен от Colliers в сътрудничество с Greenberg Traurig и Kinstellar. От съществуващото предлагане, собственост на предприемачи/инвеститори с множество единици, Чехия е начело, следвана от Полша, а останалите страни са зад нея.

Фактори движещи наемния пазар

"В много страни се наблюдава разрастване на фрагментирания наемен пазар, тъй като частни лица инвестират в жилищни имоти с цел лична инвестиция. Това до голяма степен се дължи на факта, че спестяванията в личните сметки не осигуряват значителна възвръщаемост, а разходите за ипотечни кредити са на исторически ниски нива на повечето пазари. Много от тези жилища се отдават под наем, а междувременно стойността им се повишава, тъй като продажните цени на квадратен метър продължават да растат всяка година. В съчетание с недостига на ново предлагане на много пазари и въздействието на тази дейност, подхранва тази динамика и прави мечтата за притежание на жилище за мнозина, на пръв поглед невъзможна. И отчасти поради тези причини инвестиционния пазар на жилища под наем и интереса на инвеститорите също нарастват", казва Кевин Търпин, регионален директор "Проучвания" за ЦИЕ в Colliers.

Пренаселеност

През 2019 г. най-високите нива на пренаселеност се наблюдават в Румъния (45.8%), Латвия (42.2%) и България (41.1%), а най-ниски - в Кипър (2.2%). Данните показват, че повечето домакинства в Централна Европа са по-пренаселени от средното за ЕС. Дългосрочната европейска тенденция показва постепенно намаляване на пренаселеността, затова ако приемем, че тази тенденция се запази и пазарите в ЦИЕ продължат да се сближават, това донякъде доказва недостиг на предлагане и необходимост от повече жилища. Предполагаме, че част от това предлагане ще бъдат имотите под наем, при условие че се промени стратегията на повече предприемачи и инвеститори, както вече започва да се случва в Полша и Чехия.

Предлагане

През последните 5 години в ЦИЕ се наблюдава бързо покачване на продажните цени, което отчасти се дължи на дефицит в предлагането, относително лесната процедура и ниските лихвени проценти по заемите, както и на желанието на хората да инвестират, за да спечелят повече пари от спестяванията си, отколкото биха получили в банка. Влияние оказват и други фактори, като например недостига и нарастващите разходи за подходящи парцели, продължителните и несигурни процедури за издаване на разрешителни, както и недостига и последващото нарастване на разходите за работна ръка и материали за строителството. По данни на Евростат разходите за строителство на нови жилища в ЕС са се увеличили с 15% за периода 2010-2019 г. Сред държавите членки от Централна и Източна Европа най-голямо увеличение се наблюдава в Унгария (+47 %) и Румъния (+46 %). Като се вземат предвид всички тези фактори, много строителни предприемачи в региона не се изкушават да се отклонят от модела на изграждане на индивидуални жилищни единици. От съществуващите проекти на инвестиционния пазар на жилища под наем с няколко единици, собственост на предприемачи/инвеститори, Чехия води напред с около 57 000 единици, следвана от Полша с около 4 500 единици.

"Действително, инвестиционния пазар на жилища под наем като клас активи е сравнително ново явление в ЦИЕ и със сигурност се среща по-малко, когато се придвижвате в посока изток. Отчасти това е исторически обусловено: притежанието на жилища винаги е била изключително високо в ЦИЕ и отразява манталитета, че човек трябва да притежава своя дом. Това вече не е задължително. Тъй като демографските показатели се променят и цените за строителство в пренаселени райони постоянно се повишават, а възможностите стават все по-малко, и много хора са изтласкани от пазара за покупка на жилище, очакваме този клас активи да се наложи в ЦИЕ“, казва Виктор Константинеску, Управляващ съдружник, съръководител "Недвижими имоти" в Букурещ на Kinstellar.

Наблюдаваме също така голям брой обявени за строеж проекти в инвестиционния пазар на жилища под наем, които са планирани да се строят през следващите няколко години. При проследяване на дейността в областта на многофамилните жилищни имоти става ясно, че всички пазари в ЦИЕ са в сравнително ранен етап на развитие и се движат с различна скорост. Със сигурност можем да видим по-бързо развиваща се тенденция в Полша и Чехия.

Условия за наемане

На повечето пазари договорите за наем обикновено се определят като дългосрочни и краткосрочни, като за краткосрочни обикновено се определят такива за по-малко от 3 месеца, но могат да бъдат и до 6 месеца. Дългосрочните договори обикновено са с продължителност 1 година или повече, което очевидно е значително по-малко от стандартните над 5-годишни договори за наем, които се наблюдават в други търговски сектори. В сектора на инвестиционния пазар на жилища под наем най-често се сключват договори за наем за 1 година, като изтече този период наемателите или подават предизвестие и се изнасят, или се удължават за още една година.

"В страните от ЦИЕ, обект на този доклад, няма такива разпоредби, които да ограничават договорите за наем между частни субекти, и към момента на изготвяне на доклада не са известни планове за въвеждането им. Следователно в края на всяка година или на всеки срок на договора за наем, наемодателите са в правото си да преразгледат наема, тъй като в стандартния договор за наем за 1 година не се прилага индексация. Това, разбира се, понякога може да доведе до значителни скокове в наемите, в зависимост от пазарните условия към момента", Агата Юрек-Збройска, партньор по недвижими имоти в Greenberg Traurig.

Инвестиционен пазар

Обемите на инвестиционните сделки с жилища в региона на ЦИЕ са доста ограничени и средно годишно възлизат на малко над 200 млн. EUR през последните 5 години. "Това отново е свързано с липсата на стабилен продукт на пазара, а не с липсата на инвеститорски апетит. В няколко от случаите, които сме наблюдавали и консултирали в ЦИЕ, инвеститорите са навлезли на пазара чрез придобиване на жилищен предприемач или създаване на съдружие, за да си осигурят предлагане. Това може да бъде чудесен сценарий, от който печелят всички, тъй като може да спомогне за бързото развитие както на продукти за продажба, така и за отдаване под наем чрез споделяне на финансовия товар", казва Дорота Високинска – Куздра, старши партньор в Корпоративни финанси за ЦИЕ в Colliers.