Втората най-сигурна имотна инвестиция след жилищата

Съществената промяна на пазара на логистични площи започна през лятото на 2020 г. – четири-пет месеца след началото на пандемията. Последва небивал ръст в интернет търговията, което доведе до ръст в търсенето на складови площи. „Краят на пандемията се застъпи с началото на войната в Украйна“, коментират анализатори в сектора. И макар и пандемията, и войната да засягат целия свят, те се отразяват по различен начин на пазара на логистични и търговски площи. Около това мнение се обединиха участниците в провелата се на 10 май Трета международна конференция за индустриални имоти в София, организирана от БГСКЛАД, на която най-големият сайт за недвижими имоти в България беше медиен партньор imot.bg. Докато коронавирусът накара хората да останат по домовете си и да ползват куриерски услуги, то при ситуацията с Украйна става въпрос за преразпределение на суровини, преместване на производства, което поражда необходимостта от изграждане на нови логистични центрове и индустриални площи.

Пазарът през последните 2 години

„През първата половина на периода при наемите се наблюдаваше търсене и сделки главно в таргета от 200 до 500 кв.м, а през втората половина беше между 400-800 кв.м. Търсенето и сделките на квадратури над 1000 кв.м бяха много малко на брой, както и запитванията се правеха главно в проучвателна цел от наемателите – за да прецезират условията на пазара към момента и с получената информация да влияят за понижаване на цените при преговори с наемодателите“, казва Симеон Митев основател и управител на платформата БГСКЛАД.

На пазара в София има немалко площи клас „А“, част от които са свободни. В страната обаче такива почти липсват и това води до поскъпване на по-новите и прилични индустриални площи. Активността на пазара идва предимно от българските фирми и по-малко от чуждестранни. Основни играчи са логистичните компании и фирмите от бързооборотния сектор.

Около 80% от имотите, построени в началото на годината, са по поръчка и точни изисквания на компаниите ползватели. Строените със спекулативна цел се реализират на стъпки и забавено. Имаше и готови имоти за Акт 16, които не се актуват, докато очакват наематели, за да спестят данъци за известно време.

“Реализираха се сделки основно в имоти клас „Б“ за помещения с добра локация и добро състояние. Важно е да се отбележи, че имаше няколко сделки с професионално изградени складове клас „А“, разположени на добра локация, които нямаха промяна в цените си независимо, че не бяха в София и Пловдив“, допълва Митев.

Цените в страната варираха от 2 до 3,5 евро/кв.м, а за София нивата бяха между 3 до 5.5 евро на кв.м.

Пандемия и война

„За последните 10 месеца сме свидетели на много тежка инфлация, свито потребление от хората и държавите в целия свят, международна и политическа несигурност, повишаване на лихвените проценти. Хубавото е, че страни като Българи е възможно да спечелят от този неприятен, дори отровен микс. Това, което наблюдаваме е много бърза промяна на веригите на доставки, които се случват последните 3 години. Изместване на производствата от Далечния изток – от Китай в посока Европа, което води до скъсяване на веригите на доставки“, казва Георги Вълканов – собственик и управител на „Дриймс транс“.

Анализатори са на мнение, че сме свидетели на вплитане на двата фактора – пандемията и войната в Украйна, а това ще доведе до нарастване на проблемите. Вече сме свидетели на по-скъпи горива, а оттам и оскъпяване на транспорта.

„Определено пандемията засили търсенето в ритейл сектора и този на куриерски услуги, което се отрази положително на сектора и в Европа, и в България. Доста голяма част от заетите площи са точно от компании от тези два сектора. Заетостта в сегмента е изключително висока. Единственото, което очакваме е малко повишаване на цените, в резултат на голямото търсене“, казва Любомир Николов от „Колиърс Интернешънъл".

Цените – високи или ниски са

Тук като, че ли ситуацията е още по-сложна. От една страна имаме земя. Собствениците се опитват да я продадат, колкото се може по-скъпо. От друга страна сме свидетели на небивал за последните десетилетния ръст в цените на строителните материали. Големите дивелъпъри са поставени пред дилемата дали да не развиват паркове или да ги развиват на по-високи цени.

Спрямо други европейски държави в България цените са по-ниски. Неписано правило е, че логистичните компании не могат да си позволят земя над 60-70 евро/кв.м. Това е доста далеч от цените, около София, които са по-високи. Единствено в Румъния цената е по-ниска.
„Разминаването с цените е факт. В България наемите са били исторически по-високи от Чехия например. Същото важи за пазара на земя. Цената на земята в София винаги е била по-висока, но има и много други проблеми“, споделя Жоро Ангелов, „Фортън“.

Основният е държавата и най-вече общинските структури. Така например, ако инвеститори поиска да придобие 10, 15 или 30 декара земя там, то това ще му отнеме поне 2 години. Следват още 3 години, в които да се внесе ред в регулацията. „А след тези 5 години, някои може да си купи за 2 месеца земята и на половин цена“, допълва Ангелов.

Времевият период е толкова дълъг, че в един момент цената вече няма значение. „Почти всички компании в района на летище „София“ са потенциални купувачи. Например 100 или 150 евро/кв.м. Но никой не продава 10 или 30 декара. Дори да предположим, че има такъв продавач, то пак ще са необходими 2 години на инвеститора за въвеждане на имота в регулация и уреждане на инфраструктурата. На фона на това, фактът, че цената на метала е поскъпнала, някак си се оказва по-лесната част от математиката“, заключава Ангелов.
За тези, които обаче вече са придобили земята, цените на строителните материали са основен фактор. Някои анализатори очакват през идните месеци, именно поради поскъпването им, обемът на строителство да спадне. „Какви ще са в дългосрочен период цените на горивата и желязото не мога да прогнозирам, но едва ли ще се върнат цените на горивата на нивата от последните 3-4 години“, казва Никола Зикатанов, заместник-председател на УС на АИКБ.

Пазарът на индустриални паркове

Пандемията, причинена от коронавируса, повлия пряко на този сегмент от пазара на логистични имоти. „Коронакризата ни принуди първоначално да спрем за момент инвестиционната си програма. След като започнаха да се виждат резултатите от ковид кризата, а именно: развитие на електронната търговия, нарушени вериги на доставки, се генерира по-голям интерес към логистичните площи. Електронната търговия повече има нужда от логистика, която е по-близко до, дори в рамките на града. Тя има нужда от повече малки складове с повече бусови, а не ТИР-ови рампи“, казва Спас Шопов от „Парк индустрия София-изток“, АД.

Нарушените вериги на доставки и несигурността накара индустриалните предприятия и големите търговци да търсят по-големи складови площи, за да си направят по-голям буфер от продукция. Това, от своя страна, генерира строителство както за собствени нужди на големи компании, така и повиши търсенето на имоти под наем. „През последните 6 месеца интересът е доста по-голям, отколкото преди 1 година“, заключава Шопов.

Потенциал за развитие на логистичния сектор има на запад от София. „Районът е интересен, тъй като е в близост до голяма част на населението на столицата, което е огромен плюс. „Чисто географски е добре разположен район – добри транспортни връзки, особено когато става дума за голям обем товари, които трябва да се приемат или експедират. Транспортната свързаност и възможността да се наемат хора е от съществено значение в тази част на София. От една страна се обслужва града, а друга логистичните потоци, които не са предвидени за България, а за съседни страни“, казва Георги Вълканов, „ДТ логистичен парк“.

Наемните нива в логистичните центрове разположени около столицата и големите градове неминуемо ще расте. „Тепърва ще го усещаме този тренд. Причините за повишаването са много и най-вече по отношение на строителните разходи. Всички бъдещи проекти трябва да рефлектират в по-високи наемни цени. Имахме момент, в който строителните компании изтеглиха офертите от тръжни процедури, тъй като не знаят как ще се отрази това на ситуацията. Съответно трябва да рефлектира и на по-високи наемни нива. Това не трябва да ни плаши, че ще спре търсенето, защото към момента то все още е активно. Не виждам, поне от перспективата на предприемач, сътресение което да се отрази към отлив на това търсене“, казва Мирослава Александрова, „Ист ринг София“ от „Глориент Инвестмънт БГ“.