Защо инвеститорите ни заобикалят

Пазарът на логистични площи в Европа, и най-вече на Балканите, като своеобразен „вход“ от Азия, ще претърпи бурно развитие през идните години. Катализатор за това ще е войната в Украйна. Пренасочването на търговските потоци, на които сме свидетели в момента, вече карат топ мениджърите на големи европейски и световни компании да преразпределят производствената си дейност. Заговори се за връщане на производството от Азия в Европа. Дори това да се случи в непълния си обем, ще породи силно търсене не само на производствени площи, но и на логистични такива. Темата беше широко дискутирана на Третата международна конференция за индустриални имоти, организирана от БГСКЛАД, с медийното партньорство на най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg.

Каква е ситуацията около България?

Поглеждайки на запад, виждаме, че Сърбия през последните две години, именно по време на пандемията успя да „открадне“ няколко компании от аутомотив сектора. Те построиха доста големи производствени мощности, а към тях има и не малка логистична база.

Най-близката логистична база от България се намира на 30 км от границата и на 80 км от София. Предимството ѝ е, че е в режим на свободна зона. „Площта ѝ е 6000 кв.м. Ние сме свободна зона и клиентите ни могат да се възползват от всичките благини, които подобна зона предоставя на своите клиенти. Наред с този режим предлагаме и транспортни услуги. Имаме и административен отдел, който се занимава с административните въпроси и съдействаме на клиентите си, което е допълнителен плюс за тях“, казва Владан Стоянович от “Свободна зона Пирот“.

Най-силните логистични пазари в Централна и източна Европа

са Чехия и Полша. Според анализатори, това което се случва днес там, ще го видим у нас и в съседните държави през идните години. Там наемните нива вече са възстановени от периода преди кризата. Ситуацията обаче не е като преди 2 години, когато цената на горивата, строителните материали и инфлацията не скачаха буквално с часове.

„Днес в Турция имаме много висока инфлация. Статистиката на правителството показва, че тя е 60%, а се очаква да стигне до 100-120%. Всъщност приходите, печалбите от строителството се стопяват още преди да сме стигнали до тях. Смятаме инвестициите в евро или долари, но по закон не можем да получаваме наема или продажната цена в друго освен в турски лири“, казва Хакан Исметогулари, собственик на Emlaxell.

Инвеститорите в южната ни съседка започнаха да вдигат наемите на индустриалните имоти. „При нас се случва почти това, което е в Чехия – 4-5 долара/кв.м по време на пандемията, а сега са 5-6 долара/кв.м. Търсене, запитвания и клиенти обаче има и при тези нива. Мога спокойно да кажа, че пазарът на логистични площи към момента у нас е изключително активен, тъй като предлагаме най-ниската цена на доставките. Много заводи и много нови строежи са в етап на реализация. На практика земята се пълни със заводи, защото такива са обстоятелствата. Почваме да приличаме на Италия и Германия, т.е. като държави членки на ЕС, т.е. ние произвеждаме и добавяме стойност. Имаме много работници от Сирия, Афганистан, дори от Африка, които работят в промишлеността, дори да не е официално разрешено. Това е, защото индустрията ни се разраства мащабно“, обяснява Исметогулари.

В Румъния основният фактор за повишаване на цените на логистичните площи е ръстът на разходите в строителството. „Това, което виждаме е, че има увеличение от 4.5% до 5.5%. Пазарът вече свиква с новите обстоятелства. Дори за някои по-специални проекти от порядъка на 10 000 кв.м цената започва от 3.5 евро/кв.м, но очакваме да върви нагоре“, казва Мариан Орзу от Dunweell Industrial Brokerage. Той прави сравнение, че преди разходите за самото строителство са варирали между 350 и 400 евро/кв.м при цена на земята между 20 и 35 евро/кв.м, докато днес почти е невъзможно да се намери земя на цена под 35 евро/кв.м.

Лошите дни за сегмента на логистични площи премина

„Смятам, че вече преминахме „тъмната страна на луната“ и сме от осветената страна. По отношение на инвестициите станахме свидетели на голяма промяна“, казва Никос Маноменидис от eXp Greece. Само за първите два месеца на текущата година в Гърция се отчита ръст от 46% по отношение на изграждането на логистични площи, спрямо същите месеци на предходната година. Последва обаче едно замръзване на пазара, в резултат на ситуацията в Украйна.

„Инвеститорите искат да видят какво ще стане с цените на строителните материали и колко ще им се увеличат разходите. Те скочиха драстично. От една страна имаме ръст на строителните разходи, а от друга – ниски лихвени проценти за ипотеките и мисля, че с подкрепа от ЕС ще получим голям тласък на инвестициите. Не става дума вече за лихвените проценти. Чух че 4% е ниско. Ами да, ако това са 100% твои пари, но ако вземеш заем при фиксирана стойност и купуваш днес, а не утре, то тогава капиталът ти ще расте всеки ден и моментът е подходящ за бизнес стопанска дейност“, изчислява Маноменидис

Гърция има голям потенциал за промишлено производство. Липсват обаче налични имоти, заради пандемията и забавените доставки и в бъдеще ще се нуждаем от повече площи.