Плавно повишаване на търсенето в този имотен сегмент

Пазарът на складови и логистични площи в морските ни градове – Варна и Бургас, се развива с различни темпове. Какво се случи през миналата година и какво да очакваме през настоящата? На тези и други въпроси отговарят Тони Тенев и Валентин Косев от агенция БГСклад.

Как се разви пазарът на продажба и този на отдаване под наем на складови и промишлени помещения през 2022 г.?

Тони Танев – БГСКЛАД гр. Варна:

Динамично. Така с една дума може да се опише случилото се през изминалата година в сегмента. Наемният пазар на складови и промишлени площи запази обичайно възприетите ценови нива за града. Наемните цени на по-ниските категории стари обекти претърпяха лека индексация поради повишените разходи за обща поддръжка.

Същевременно фокусът на повечето наематели определено беше насочен към съвременни складови площи и към оптимизация на режийните разходи.

Отчете се повишен интерес и по-голям дял на наети производствено-складови помещения в масовия формат 200-300 кв.м.

Продажбите на промишлени и складови площи и през миналата година продължиха да бъдат в ограничен обем поради мащабния недостиг на предлагане и плавно увеличаващото се търсене. Най-активни на пазара и през изминалата година бяха инвеститорите в бизнес имоти с цел придобиване за собствени дейности. Предлагането на строителни терени намаляваше устойчиво. Изчерпиха се терените с проведени регулационни процедури и устроени с технически комуникации въпреки значително по-високите си офертни цени спрямо сходни парцели без сменен статут.

Валентин Косев – БГСКЛАД гр. Бургас:

Развитието на пазарите за наемане на промишлени имоти през 2022 г. беше с непостоянно търсене и предлагане. Основно в търсенето се формираха клиенти с изисквания към по малки площи (150-200 кв.м.) или с ниски бюджети, които оформят цени между 3-4 лв./кв.м. Липсата на складове с малки квадратури, както и такива с ниски цени на квадратен метър прави почти невъзможно сключването на наемни договори.

Що се отнася до продажбата на промишлени имоти, такива се предлагат, като инвестиционни обекти със стойности между 1 500 000-2 000 000 EUR, за които нямаше някакво търсене. Имаме и предложения и за поземлени имоти в промишлените зони, но там жилищното строителство почна да измества промишленото.

Как повлия пандемията от коронавируса и войната в Украйна върху пазара?

Танев:

През последните близо 3 години непрекъснатата поредица от кризи продължава да оказва негативно влияние върху все-повече аспекти на бизнеса и множество стопански активности, включително и върху предприемането на сделки с промишлени, логостични и търговски площи. В началото наложените извънредни мерки доприносоха за внезапно влошаване на обичайната бизнес среда и на повечето дружества се наложи да се справят едновременно с повишаващи се цени, увеличени разходи за издръжка, прекъснати вериги за доставки на стоки и услуги, често намален работен състав и невъзможност за планиране.

Плановете за експанзия в повечето сектори бяха отложени и това намали търсенето в по-големите формати над 1000 кв.м за работни, складови и търговски площи. Отложени бяха и голяма част от инвестиционните намерения за изграждане на търговско-складови бази поради риска от резки повишения на строителната себестойност от една страна и несигурността на пазарите от друга.

Отначало повечето дружества предприеха оптимизация на площите си и това доведе до повишено търсене в компактния формат до 300 кв.м за складово-търговски стопанства. Няколко по-големи складови бази останаха без наематели за дълъг период.

На по-късен етап кризата допринесе за ускорено повишаване на търсенето на градски площи заради увеличената цена на транспортните разходи и по-отдалечените складови обекти оставаха на втори план в масовото търсене под наем.

Към началото на летния сезон на миналата година към местните клиенти на пазара на търговски имоти във Варна се присъединиха нови наематели и купувачи, релокиращи бизнес дейностите си от Украйна, някои и от Русия, но също така и отлаганите доскоро бизнес планове на различни чуждестранни търговци и производители намериха реализация и сделки сключиха клиенти от Германия, Италия, Турция, в процес на търсене остават клиенти от Франция, Швеция, Беларус и други.

Косев:

През 2022 г. пандемията от коронавирус не оказа негативно влияние върху пазара на недвижими имоти.

В същото време войната в Украйна доведе до увеличаване на бежанците и от там в района започнаха да се търсят промишлени помещения, но в почти винаги наемодателите не желаеха да работят с тях, поради многото случаи за некоректност от страна на украинските бизнесмени.

Какви са очакванията за пазара на индустриални имоти през 2023-ра година?

Танев:

Индустриалните имоти във Варна винаги са представлявали интерес за инвеститори поради географското местоположение на района. Новата година ще затвърди атрактивността на града за сделки с логистични, промишлени и търговски площи. Пазарът е пряко зависим както от икономическата обстановка в страната, така и от международното положение и в този смисъл ще видим възстановяване на инвестиционните намерения непосредствено след нормализиране на реда в региона.

Повечето бизнеси са оптимистично настроени за добро политическо и икономическо развитие след средата на годината, но същевременно са предвидили и втори план за действие при неблагоприятно за страната развитие на кризата.

Очакваме плавно повишение в търсенето на складови площи под наем, а новопостроените промишлени площи да се реализират на по-високи наемни нива вследствие на общата инфлация в държавата. Постоянният интерес към малки складове с формат 200-500 кв.м и наем до 4 EUR/кв.м ще заема основен дял от наемните сделки.

Търсенето на индустриални имоти за покупка ще се запази устойчиво, а офертните цени очаквано ще превишат психологическата бариера от 1000 EUR/кв.м за застроена складова площ. На пазара ще се оферират и строителни терени, максимално готови за реализация, вследствие на отпаднали инвестиционни намерения на собствениците им за изграждане на търговско-складови бази, както и поради недостиг от финансиране на повишените цени за строителство.

Косев:

По принцип съм оптимист в развитието на пазара на индустриални имоти за 2023 г. Имаме за продажба два големи инвестиционни имота които са свързани с наемането им за 10 г., което би било интересно за инвеститорите.

За наемите се надявам наемодателите да предложат по-малки складове, които се търсят в района.