Крайно време е да се определи статута на паркоместата

Дилемата какъв имот се водят паркоместата – движим или недвижим, продължава почти 15 години. От липсата на ясна законова регламентация на практика страда всеки един граждани, тъй като на днешно време притежаването на автомобил не е лукс, а необходимост.

Проблемът със статута на паркометата възникна след строителния бум. По време на възхода на пазара на недвижими имоти големите административни центрове бяха плътно застроени и особено остра стана нуждата от място за паркиране.

Етимология на проблема

Паркоместата като нов социален и технически феномен не са регламентирани като самостоятелен недвижим имот в действащото право. Законът за собствеността дава дефиниция за недвижима вещ, но там паркомястото не попада, защото не е от категорията на трайно прикрепено към земната повърхност. Това е дефиницията за недвижима вещ, която е извън поземлен имот. В Закона за устройство на територията има легални определения на използваните в закона термини, но нищо не се споменава за паркоместата. Дадено е определение за балкон, лоджия, тераса, но не и за паркоместа.

„Когато се стигне до една прехвърлителна сделка се изправяме пред сложната задача да включим в нотариалния акт и да направим обект на прехвърляне и на собственост вещ, която хем е недвижима и това е видимо от всички, но в същия момент не е определена в закона като такава. Проблемът се задълбочава в районите, където има кадастрални карта и регистър. Тъй като въпросните паркоместа не са обект на Закона за кадастъра и имотния регистър, поради тази причина те не се нанасят в него като самостоятелен обект, не получават идентификатор, което се явява пречка да бъдат предмет на самостоятелно прехвърляне”, обяснява Светлин Микушински, заместник-председател на Съвета на нотариусите.

Това положение произтича и от факта, че дълго време в нормативните документи за паркоместата не се споменава нищо. За първи път някаква регламентация се прави в Наредба от 2004 г. на МРРБ за планиране и проектиране на комуникационно транспортните системи, на урбанизираните територии, но там са зададени нормите за проектиране, на които трябва да отговарят жилищните и административни сгради, а именно да предвиждат определен брой места за паркиране.

Едва през 2006 г. в Закона за устройство и застрояване на Столична община се вмени като задължение на органите, които одобряват инвестиционните проекти, разрешават строителството да правят това след като са предвидени достатъчно на брой места за паркиране в рамките на урегулирания поземлен имот, който се застроява и съобразно нормата, която е утвърдена в наредбата от 2004 г. „Този опит за разрешаване на въпроса остава във фазата на опита, защото като техническо съществуване и място в урегулирания поземлен имот, те добиват живот, но оттук нататък не са свързани с другите самостоятелни обекти, които са в сградата и в същия момент не са регламентирани като самостоятелен недвижим имот. Това е вече проблема при тяхното самостоятелно прехвърляне – хем не може да се получи идентификатор за тази вещ, хем тя не е прилежаща част към самостоятелните обекти, както са например мазетата, таваните, складовите помещения, които съгласно ЗУТ, трябва да ги има към всеки един самостоятелен обект. Паркоместата са проектирани, изградени, но въпросът с тяхната собственост и прехвърляне остава”, казва Микушински.

Предприемачът е изградил паркоместата, но нищо не го задължава да ги продава заедно с жилищата, както и купувачът да ги купува заедно с имота. Оценявайки проблема с паркоместата и може би липсата на средства много често кара купувачите, придобивайки жилището да не купуват паркомястото. Когато то остане предприемачът не иска да го държи за себе си и търси неговата реализация. Налага се неговото прехвърляне, продажба в един по-късен момент – дали на същия човек или на хора от съседната сграда, защото законът и това не е ограничил, че тези паркоместа могат да бъдат собственост само на съответната сграда, в чийто УПИ се намира.

На нотариусите се налага да използват много сложни прави техники и да подвеждат паркоместата към други познати форми на прехвърляне, за да се стигне накрая техният преобредател да получи гарантирано от закона право на собственост върху тези места, като прехвърляне на идеална част с определяне начина на ползване.

Два начина за решаване на проблема

предлагат от Камарата на нотариусите. Единият е по-лесен, а другият – усложнен.

1. Да бъде допълнен Закона за собствеността с включването в кръга на недвижимите вещи на паркоместата. „Това че паркомястото няма стени, не би трябвало да е пречка то да не може да бъде самостоятелен недвижим имот, след като животът вече отдавна го е наложил и го изисква той да бъде такъв”, обяснява Микушински.

2. Разделяне на регламентацията според това дали се намират в част от сградата, дали са в сутерена или са направо на терена. Това е продиктувано от някои опасения на специалистите (вещноправници), че ако го разглеждаме като самостоятелен обект в рамките на един урегулиран поземлен имот, ще стигнем до едно раздробяване на УПИ-то, което противоречи на статута и философията на целия устройствен закон за териториите и би създало пречки при това, че собственикът имащ пълните права да се разпорежда, би могъл да му смени предназначението и да поиска да си построи стени, покрив.

„Ако се приеме първият вариант и за наземните паркоместа, трябва да има серия от ограничения за собствеността, които еднозначно да запази въпросното паркомясто като такова, без право на промяна на предназначение”, допълни Микушински.

Независимо кой от двата подхода ще бъде избран за решаване на проблема със статута на паркоместата, този въпрос трябва да се реши час по-скоро, е мнението на специалисти.