Диляна Христова: Никой инвеститор няма да „надуе“ цената до степен, до която да не може да продаде жилището

„София расте, но не старее“. Последните 20 години обликът на българската столица значително се промени най-вече благодарение на жилищното строителство, което се „разля“ далеч отвъд Околовръстното шосе. Образуваха се нови квартали, облагородиха се редица територии. Това неминуемо натовари инфраструктурата на града – като се започне от пътната и се стигне до ВиК и електричество. Основната причина за разрастването на града е огромният дефицит на парцели за жилищно строителство не само в центъра и съседните на него квартали, но и на по-отдалечени. „В София вече няма парцели с готово градоустройство и изградена инфраструктура“, казва в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg генералният директор на NovaCity Group Диляна Христова. Повечето клиенти търсят имоти в района, в който са живели досега, а високата, според клиентите, цена е обоснована от по-високото качество на продукта, който се предлага. Самите инвеститори нямат интерес от това да продават на завишени цени, тъй като продажбите стават по-бавно. Какво още се случва на пазара на парцели в столицата?

Госпожо Христова, не е тайна, че дефицитът на парцели в София е голям. Как е най-целесъобразно и за бизнеса, и за клиента, да използваме все още наличните такива? Ето например, открива се нова територия около парк „Врана“ – доста атрактивно място.

Разбира се, ние като инвеститори, бихме искали да има повече парцели с възможност за застрояване. Трябва обаче, да отбележим, че съвестният инвеститор е против презастрояването, защото това рефлектира върху крайния потребител.

Да вземем за пример района около парка „Врана“, за който споменахте. На първо място трябва да бъде създадено смислено и интелигентно градоустройство, за да може крайният потребител да получи един продукт, който да е не само технологично издържан с въвеждане на съвременните технологии в домовете, но и естетически издържан.

Друг много голям проблем е транспортът. Отново ще взема за пример района, който споменахте. „Врана“ не е малък проект. Възникват въпроси като: как ще бъде обезпечен транспортът в този район. Виждаме как едни райони, които преди са били празни и свободни, и в следващ етап се превръщат в модерни и достъпни за застрояване, транспортната инфраструктура издъхва, както като градски транспорт, така и като достъпност откъм улици и булеварди. Това също е много сериозен проблем и когато се прави градоустройство се изисква и транспортен анализ. Той обаче не винаги се прави.

Трети проблем е, че когато се направи въпросният транспортен анализ и се види, че дадена територия ще произведе определен брой жилищни единици, с които транспортната инфраструктура не може да се справи. Доста често се изисква от инвеститора да подсигури тази транспортна инфраструктура. Това е изключително скъпо начинание. Реално погледнато това би следвало да е работа на Столична община, а не на инвеститора.

Столична община е определила една зона с конкретни параметри, където се постига определена разгъната застроена площ (РЗП) с определен брой жилищни единици, и после излиза, че транспортната инфраструктура не може да издържи на това натоварване. Получава се парадокс, тъй като самата Столична община е одобрила въпросния план.

Интелигентният инвеститор е срещу презастрояването. Идеята не е да се засели един район с хора и с максимален брой апартаменти. Дори има случаи, в които самият инвеститор не желае да постига максималното РЗП поради няколко причини – естетически, не му харесва архитектурното решение, което може да се постигне с максималното РЗП.

Това пък рефлектира и върху качеството на продукта, който предлагате. Апартаментът е изпълнен перфектно, но липсва път до сградата.

Много често малки улички – от 50 до 100 метра, се изграждат от инвеститорите, но когато става въпрос за разширяване на булеварди, няма как да се случи. Когато се изгражда тази улична инфраструктура трябва да се изгради канализацията и всичко останало.

Какво трябва да се предприеме, за да се изчисти поетапно този проблем, тъй като не е налично бързо и ефективно решение?

Инвеститорите и купувачите изпреварваме Столична община с нашите решения.

Което е проблем.

Така е, но ние няма да забавим темпа. Логичният извод е Столична община да се забърза.

За нас това е бизнес и не можем да спрем да строим, защото сме по-експедитивни от Столична община.

Дори сме в позиция на леко обидени, защото така или иначе строителите изграждаме една част от инфраструктурата, което не е наша работа и я даряваме, а и дори плащаме гаранции за добро изпълнение в рамките на 5 години.

Кои са другите препъни камъни пред инвеститорите?

Неуредените сметки по регулации. Как да изградиш инфраструктура при положение, че тя преминава през частни имоти, които не са отчуждени.

За да построя инфраструктурата, независимо дали става дума за ВиК или улица, аз трябва да отчуждя имот, който не е мой и да заплатя за това, ако искам да строя. Това не работа на инвеститора, но той го прави.

Процедурата по регулацията колко време отнема, защото с новите технологии самото строителство е бърз процес?

Вкарваме съответния имот, който ни трябва или ни пречи в програмата на Столична общи за инвестиционно отчуждаване. Следва минаване през Столичен общински съвет. Собственикът може да не е съгласен с решението за отчуждаване или със сумата, която ще получи като обезщетение и влизаме в съд Процедурата може да трае с години. Спокойно може да продължи 4-5 години.

Има ли безпроблемни терени в София?

Вече няма. Трябва да се прави градоустройство и да се изгражда инфраструктура. Няма готов имот. Ако има подобни парцели, то собствениците искат висока цена, че на самия инвеститор няма как да му излезе сметката.

Опитваме се да бягаме от инфраструктурните проблеми. Градоустройствените процедури не ни плашат, колкото и да са сложни и продължителни.

Градоустройствените процедури зависят и в голяма степен от местната администрация, а не само от Столична община. Знаем за намесата на районни кметове, които блокират строителство.

Как се развива районът около изграждането на метрото към Левски Г?

Този район се развива много добре в момента. Инвеститорският интерес там не е от последната 1 година. Всеки предприемач като види накъде върви метрото, се насочва към тези райони.

Накъде се насочва интересът на купувачите?

Хората предпочитат да купят жилище в район, в който вече са живели. Това е една от причините Студентски град, например да се развие по този начин. Там си има определена таргет група. Това са масово хора дошли от други градове, живели в него по време на следване. Свикнали са с района и съответно впоследствие купуват имоти там.

Рядкост са тези, които са израснали в центъра и са купили апартамент в западната част на София, например. Хората се ориентират към позната за тях обстановка.

Така е и с района в близост до летището – хората, които са живели там, са свикнали и ще си купят апартамент, независимо от шума.

Какво да посъветваме клиентите, когато купуват жилище?

Те вече са по-образовани.

В какво точно се състои тази образованост, тъй като всички посредници говорят за нея?

Например, едно време никой не знаеше какво е Акт 16. Сега вече всички знаят.

Също така клиентите са по-претенциозни, тъй като качеството на строителството е друго. Екстрите, които предлагат строителите, добавената стойност, вече е различна, защото ние се конкурираме, въпреки че сме колеги.

Клиентът вече има по-сериозни претенции по отношение на продукта, който купува.

Това, което бих препоръчала, е при избора на жилище да проучат кой е инвеститорът и строителят. Това е важно. В интерес на истината доста клиенти го правят.

За повечето купувачи обаче имотите са скъпи. Как да обясним, че всяко качество си има цена?

Права сте – всяко качество си има цена. Ако в даден район разликите са от порядъка на 400-500 EUR, то има за какво да я има тази разлика. Никой инвеститор няма да „надуе“ цената до степен, до която да не може да продаде жилищата.

Качеството си има цена – няма как. В интерес на истината много хора смятат, че строителството е бизнес, в който се печелят много пари. Първо обаче трябва да кажем, че инвестициите в този бранш са огромни. Второ – печалбата не е толкова драстична, колкото хората си представят. Трето, за да бъдеш добър инвеститор и строител, ти трябва да имаш опит и ноу-хау. Не случайно доста хора от друг тип бизнеси имаха спестени пари и решиха да се насочат към строителството. Процентът на неуспелите такива инвеститори е голям. Това, че даден предприемач има няколко свободни милиона, не означава, че ще изкара още няколко милиона занимавайки се със строителство.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК