През изминалите две десетилетия пазарът на недвижими имоти у нас се промени много – изживя няколко кризи, а в момента е в един от най-интересните си периоди – работи в постпандемично време, с нарастваща инфлация и военен конфликт в близост до нас. За последните две десетилетия на пазара на недвижими имоти се появиха и за съжаление изчезнаха много посреднически агенции. Малко са тези, които оцеляха, а още по-малък е броят на тези, които се развиват успешно. Какво се случи на пазара на жилища, как се промени поведението на купувачи и продавачи, какво се случи с цените и може би най-важното – какво ще се случи с пазара през следващите 20 години. На всички тези въпроси отговор дава в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.
Госпожо Стойкова, през 2023 г. се навършват 20 години, откакто компанията е на българския пазар – кои бяха най-големите предизвикателства пред пазара, с които се сблъскахте?
През изминалите 20 години на пазара на недвижими имоти в България се сблъскахме с какви ли не предизвикателства – малки и големи, но добрата новина е, че преминахме успешно през тях и имотите се доказаха като отлична дългосрочна инвестиция.
Ако трябва да посочим конкретно най-големите предизвикателства, то това със сигурност бяха големият бум от 2006-2008 гг., който доведе до огромни по мащаби чуждестранни инвестиции и балонизиране на пазара. Впоследствие спукването на балона през 2008-2009 гг. по време на глобалната финансова и икономическа криза, която доведе до спад от 40-60% в цените на имотите. Последваха рискове от дълговата криза в Гърция и Европа и стагнацията на пазара. След това станахме свидетели на руският бум и отдръпването на интереса, което изправи пред риск ваканционния сегмент на морето. Не може да подминем бурното развитие на новите технологии и нуждата от непрестанни инвестиции в иновации; пандемията и не на последно място - инфлацията и войната в Украйна.
Тези процеси, обаче не засягат само имотния бранш…
Да, така е, но при нас те се усещат особено бързо и силно, тъй като имотният пазар е своеобразен лакмус за случващото се в икономиката и той реагира много бързо на новите тенденции.
За нас като компания от всички тези глобални събития следваха и съответните трудности и предизвикателства. Много е трудно да гледаш дългосрочно и да искаш да правиш устойчив бизнес, когато всяка година ни изненадва с някакви кризи и трусове. Изисква се непрекъсната адаптация и преосмисляне на приоритетите, както и промяна на целия маркетинг, реклама, документация и насоченост към активните към момента купувачи.
Как се промени пазара на недвижими имоти и в частно на жилищата и ваканционните имоти за тези две десетилетия?
Пазарът, какъвто аз го помня в първите дни от своята кариера, се различава от настоящия основно по едно нещо – чуждестранният интерес в момента е много по-малък. Някак си вместо с влизането си в ЕС да станем по-глобален пазар, ние се затворихме и вече 15 години основният двигател на пазара са местните купувачи и инвеститори.
В първите години от нашата дейност ние работехме основно с чужденци, партнирахме си с агенти на имоти от няколко континента, обикаляхме света по имотни изложения, присъствахме в световните медии.
Сега е доста по-скучно и еднообразно, но пък пазарът е по-устойчив и по-малко податлив на балонизиране именно заради липсата на чуждестранни инвеститори и спекуланти, които купуват с цел бърза печалба или доходност от наем.
Иначе като методи и техники за сключването на имотните сделки не бих казала, че има съществена промяна в последните две десетилетия. Разликата е по-скоро в начина на рекламиране и на представяне на имотите, които новите технологии ни дадоха. Но и до ден днешен най-работещи от всичко остават снимките – нещото, с което започнахме в далечната 2003 г. – качествен снимков материал за всеки имот. Нещо, което и до ден днешен липсва в някои от обявите, за съжаление.
Как се промени поведението на купувачите и продавачите за този период?
И двете групи са много по-информирани за пазара и това от части е благодарение и на нашите усилия за представяне на надеждна и актуална пазарна информация.
Купувачите искат да знаят всичко за имота, а когато купуват ново строителство, питат за всичко, свързано със сградата и инвеститора.
Интересен въпрос наскоро беше защо не предоставяме информация за надморската височина на имота, за да може да се търси и по този критерий. Виждаме, че купувачите вече искат максимално лесно и бързо да могат да намират точно това, което ги интересува, без да губят излишно време.
Някои уроци обаче не бяха научени – наблюдаваме краткосрочна памет и понякога прекомерен ентусиазъм и у купувачите, и у продавачите, които лесно се влияят от моментните настроения и понякога не преценяват добре пазара.
Пандемия, инфлация, война – как тези три фактора влияят на пазара на недвижими имоти?
Влияят пряко, силно и като че ли в положителна посока до момента. След всяко такова сътресение идваше момент на пауза на пазара и пренастройване на очакванията. След което активността се възвръщаше и дори ускоряваше. Сякаш имотите бяха единственото сигурно убежище при подобни глобална несигурност. И може би наистина е такова.
Ново или старо жилищно строителство е по-печелившия ход и защо?
И двете имат своите предимства и недостатъци. Все пак може би новото строителство е по-печелившо, тъй като то е със съвсем различни качествени характеристики и много по-добре отговаря на новите изисквания за стандарт на живот. Неслучайно и купувачите избират именно такова и вече от почти 10 години основното търсене е насочено към ново строителство.
Разбира се, при новото строителство често се налага да се направи компромис с местоположението или дори да се изчака да се развие цял нов квартал, което може да продължи с години.
Предимството на старите сгради обикновено е локацията и ако търсим определени райони, в които няма къде да се застроява, то тогава и старото строителство е добър избор. Освен това, при наличните имоти вложението е моментално, няма риск от незавършване в срок и т.н.
Какво ще се случи на пазара на жилища и ваканционни имоти през 2023 г.?
Смятам, че той ще бъде един от най-активните сегменти от пазара, защото беше набрана инерция през предните години, а и цените в курортите все още са доста атрактивни на фона на цените в големите градове.
От позицията на човек, който е 20 години на пазара, сблъскал се е с няколко кризи в сектора, как виждате пазара след 20 години?
Много е трудно да си представим бъдещето в такъв дълъг период напред. Ако обаче сравняваме с преди 20 години, основните неща не са съществено различни.
Възможните хипотези според мен са две – или да имаме нови технологии и инструменти в своята работа, но като цяло основните неща да останат почти същите, или сега да е началото на коренно изменение на начина, по който работим и живеем и след 20 г. да няма нищо общо с настоящата действителност.
С напредването на изкуствения интелект и възможностите, които той носи, по-вероятно е да се случи втората хипотеза, а изминалите 20 години да са били просто една подготовка за това, което предстои.
При всички случаи, за мен ще бъде много интересно да стана свидетел и на следващите 20 години и да мога да допринеса за развитието на имотния пазар, ползвайки натрупания опит и знания.
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК
Напиши коментар:
КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА
1 Този коментар е премахнат от модератор.
2 Платено прессъобщение
Коментиран от #5
11:50 29.03.2023
3 ЕС не ни е виновен
Коментиран от #36
11:53 29.03.2023
4 селянин от София
Коментиран от #37
11:56 29.03.2023
5 !!!
До коментар #2 от "Платено прессъобщение":
Не си ли се замислял, че ако не си в ЕС сега хляб нямаше да може да си купиш? Е Англия излезна от ЕС, вземи питай англичаните дали живеят по-добре. Да им се чуди на акъла на всички страни около нас Сърбия, Турция, Македония, Украйна защо напират в този пуст ЕС. Да твърдиш, че е лошо да си в най-големия икономически съюз в света трябва да си пълен идиооот!Коментиран от #9, #19, #24, #38
11:59 29.03.2023
6 Злати
Коментиран от #7, #8
12:04 29.03.2023
7 избягал от кв Витоша
До коментар #6 от "Злати":
Златко, в Малинова долина и пари да ми даваш, няма да живея.Коментиран от #10
12:09 29.03.2023
8 ДаСе
До коментар #6 от "Злати":
Да се хвана на бас, че не е имало и улица изграде до въпросната постройка ... ама так ае за 2000 евро на квадрат, ще джапаш в калта, но ще си горд "собственик" на кална баня.Коментиран от #11
12:10 29.03.2023
9 Чичо Сам
До коментар #5 от "!!!":
Беше, най-голеемия, Аз, Подполковника и другаря Си, му таковахме родител 2 и сега ще стане пак феодални вилаети във васално положение.12:12 29.03.2023
10 Злати
До коментар #7 от "избягал от кв Витоша":
Е,то е ясно,че и аз няма да живея. Искахме големият апартамент да го оставим на младите,щото снахата е бременна,ама. Сега с 50-60000 евро никъде нищо готово не можеш да купиш.Коментиран от #12, #33
12:13 29.03.2023
11 Злати
До коментар #8 от "ДаСе":
Не,всичко си имаше. Това е в пряка на бул. Киркор Азарян и всичко е асфалт+ток+вода+канал+тротоари+паркинг предблоков+осветление по улицата. За това се бяхме меракладисали за него.Коментиран от #44
12:17 29.03.2023
12 избягал от кв Витоша
До коментар #10 от "Злати":
Златко, за 50 хил евро още 2007г купих 60м2 във Витоша на шпакловка и замазка. Малко нахален си за тия пари, чак и готово. Едино сносно обзавеждане още тогава ми стъпуи на на нови 15000 евро. Днес животът е още по-скъпКоментиран от #14
12:21 29.03.2023
13 АНИ
Безпаричните да мълчат.
12:24 29.03.2023
14 Злати
До коментар #12 от "избягал от кв Витоша":
Толкова имам,бе човек. На моите години и с моята заплата нито мога да тегля кредит,нито мога да го изплащам.Коментиран от #15
12:25 29.03.2023
15 избягал от кв Витоша
До коментар #14 от "Злати":
Да теглят децата тогава, нали животът е пред тях. Или синът вече е теглил за някоя джипка и сега не може да я пой с нафта?Коментиран от #17, #39
12:30 29.03.2023
16 Баце
Коментиран от #29
12:35 29.03.2023
17 Злати
До коментар #15 от "избягал от кв Витоша":
Учат още,бе,учат. Па като се изучат,колко ли заплата ще им дават? Най вероятно,колкото да не умрат от глад. Щото тая държава се напълни с "вишисти",дето на две магарета сено не могат да разделят /съдейки по моите/.12:40 29.03.2023
18 Ветеран от Протеста
Коментиран от #40
12:40 29.03.2023
19 Ивинявай евроатлантиче
До коментар #5 от "!!!":
Ама мен Брюксел (нито пък Вашингтон) не ме храни и даже ми прибира всичко до предпоследния залък включително.12:57 29.03.2023
20 Доста платена статия!
13:04 29.03.2023
21 Данчо
Коментиран от #32, #41
13:04 29.03.2023
22 Бай той Толстой
Коментиран от #42
14:13 29.03.2023
23 aнтифен
Нищо не е скъпо, само парите са малко, и хората се осъзнаха, че в нищо не може да се инвестира ако на момента не ти е нужно жилище в столицата, или в някои университетски града.Как да броиш 50 хиляди и нагоре, все още лева за селска къща която е с кирпич и трябва да се събори,оказа се , че покупка с цел отдаване под наем също не е алтернатива.Стана обратното, малко търсене по-голямо предлагане
Коментиран от #43
14:35 29.03.2023
24 ЕХЕЕ,ЧУДЕНКА
До коментар #5 от "!!!":
Те ли напират или ги напират да влязат.Вземи една Гърция, която даваме за пример и за хубаво и за лошо.Още хората, обикновенните става въпрос, не могат да се съвземат от драхма-евро.Я прочети колко струва едно яйце в Англия, ама не да умножаваш по 2.35 паунд/лев, а по-просто 10 яйца купувам за 6-7 лева а 10 яйца за... паунда14:43 29.03.2023
25 Флипп
14:46 29.03.2023
26 Милена помпата
15:03 29.03.2023
27 Някой си
15:12 29.03.2023
28 Венцислав Борисов
Сега ще ни вкарат и във война, как да не го обичате това недоносче ес.
15:26 29.03.2023
29 Лозар
До коментар #16 от "Баце":
На стари лозари вкиснало грозде не можеш да продадеш.Скоро ще го разбереш и ще обърнеш плочата.15:35 29.03.2023
30 777777777
15:54 29.03.2023
31 Каквото се е случвало, ще се случи пак
16:09 29.03.2023
32 Анонимен
До коментар #21 от "Данчо":
Бягай да купуваш. Нали сега имотите са на далавера?16:16 29.03.2023
33 Софянец
До коментар #10 от "Злати":
Върнете се на село,откъдето сте дошли16:34 29.03.2023
34 Симо
18:41 29.03.2023
35 Брокерката Полина
18:43 29.03.2023
36 Гост
До коментар #3 от "ЕС не ни е виновен":
Фаф обявите от Смолян съм срещал да броят и кухнята за стая.Коментиран от #47
21:26 29.03.2023
37 Гост
До коментар #4 от "селянин от София":
Да оставя 100 бона в банката и да ми дърпат по 40 лв на година или да ги дам за апартамент и да плащам по 400 лв данък и такса вход на година?21:28 29.03.2023
38 Гост
До коментар #5 от "!!!":
Хубаво е да си в голям съюз, но да не си от страната на булката, като нас. В този съюз ние сме онези, които обират огризките по масата, след като господарите се накльопат. Това описва автомобилният ни пазар, както и почти всичките ни останали видове пазари, като дрехи, бяла техника, хранителни продукти и т.н.21:30 29.03.2023
39 Гост
До коментар #15 от "избягал от кв Витоша":
Не учи хорските деца да се заробват с излишни борчове, за които не би накарал твоите да се заробят. До там ли опряхте?21:35 29.03.2023
40 Гост
До коментар #18 от "Ветеран от Протеста":
Защо изобщо се стигна до три милиона уволнени и до разграбване и унищожаване на работещи предприятия? Онези, които ги разграбиха и унищожиха, сега ги сочат и викат "Гледайте какви са унищожени".Коментиран от #46
21:38 29.03.2023
41 Гост
До коментар #21 от "Данчо":
Нека има и 10 пъти по 100 000 българи с по над 10 бона заплати. Но защо тези хора ще си вземат панелка тук, като за същите пари могат да си вземат вила в Гърция?21:39 29.03.2023
42 Гост
До коментар #22 от "Бай той Толстой":
Тук, агента само ме запознава с продавача и ми иска да го возя с колата ми. Сякаш не аз на него, а той на мене ми плаща комисион.21:40 29.03.2023
43 Гост
До коментар #23 от "aнтифен":
Селската къща е грижа и разходи. Не е за всеки. Иначе много се хързулват по реклами и после се чудят как да се отърват.21:42 29.03.2023
44 То в центъра
До коментар #11 от "Злати":
няма тротоари ти в Малинова долина01:26 30.03.2023
45 Брокерката да обясни
09:11 30.03.2023
46 умен
До коментар #40 от "Гост":
бяха неконкурентноспособни. Без плановата икономика и гарантираните поръчки на боклуците ни всичко се срина. Остаряла техника и техологии, ниско качество, раздут щат за да има нулева безработица, грешна посока на технологиите(безлюдни) и т.н. и т.н.Коментиран от #48
09:47 30.03.2023
47 умен
До коментар #36 от "Гост":
Гарсониерата вече я пишат за двустаен, което е много грешно. Панелкаджиите пък ще се хванат за квадратурата. Нека да отидат в ИКЕА да видят двустаен в 40 квадрата и да сравнят с гарсониерката, която е 43 квадратата. Кое ще им хареса повече и ще е по-функционално?Коментиран от #49
09:52 30.03.2023
48 Гост
До коментар #46 от "умен":
Поинтересувай се малко, кога сме разработили и внедрили в производство наши електрически машини, космически технологии, лазерни технологии и дори медицински постижения. Било е по времето, когато другите са копирали от нас. За щастие патентно бюро има архиви, които могат да докажат това.Коментиран от #50
16:42 30.03.2023
49 Гост
До коментар #47 от "умен":
Има апартаменти, чиято кухня е по-малка от коридора. Остава и коридора да броят за стая, само и само да гърми рекламата, че инак продажбите изгърмяват.Коментиран от #51
16:44 30.03.2023
50 умен
До коментар #48 от "Гост":
Много ще се радвам да разбера кои са тези електрически машини, космически технологии, лазерни технологии и т.н.(малко конкретика ако може). Иначе единствената 5 осна българска металорежеща машина(МС 032) е копие на западна такава. Цветната телевизия в америка е от 1953(започват продаджбите) а в Бг след 1959(по всяка вероятност пак изкопирано от американците). Поне до 1989 в изчислителните центрове в страната все още работят с магнитни ленти(лично съм ги виждал) нищо, че сме правели компютри Правец. По това време в щатите вече са се продавали масово по милиони бройки персонални компютри. Единствено знам, че е български патент леенето с противоналягане. Може би имаме и други патенти, но от световно значение да са 2-3(може би калкулатора и електрония часовник). Иначе може да си патентоваш и сопола, никой не те спира щом си плащаш. Между другото и в момента се патентоват не малко неща с участие на българи и разбработени в България. Просто правата ги държат чуждестранни компании, защото те са спонсорирали или възложили идеята а и патентната такса е много скъпа.Коментиран от #52, #53, #54, #55, #56, #57, #58, #59
09:49 31.03.2023
51 умен
До коментар #49 от "Гост":
аз съм предлагал да сложат по едно легло в банята и кухнята на гарсониера и да я пишат за тристайна, ако пък и преградят хола става 4-стаен. Ако броим и коридора си става направо пентхаус.09:53 31.03.2023
52 Гост
До коментар #50 от "умен":
Цял институт имахме за разработка на електромотори, които бяха обект на силен интерес от страна на италиянците. Нашите електромотори имаха много висок КПД и постигаха големи мощности при малки размери. Е, беше до време. После някой спретна онова малоумие с възродителния процес, едни други страни ни отрязаха пазарите, икономиката ни забуксува и всичко тръгна надолу. МЦ032 е уникална за времето си машина и не е баш копие, както ти се изказа. Най-малко мога да ти кажа, че спирачката на масата му е на раздувен пръстен, а щатската не е така. Имахме и страхотна вертикалноразстъргваща машина РВ, от които още има работещи бройки. Ентусиастите са побутнали програмирането с времето, че да е по-лесно с компютри, понеже при оригиналът вкарваш всичко наръка. Освен това имахме и страхотни стругове и фрези, които се срещат в много от малките цехчета. Нищо, че са старички, пак си работят и познавам майстори, които постигат завидни точности на такива, па макар и с чешки патронници. Имахме и много хубави програмни стругове СТ, ако се сещаш. И шестшпинделни автомати, които си бяха връх за времето. Производителността им беше завидна. Имахме и наши ГАПС, от които последната работеща я бях видял в Шумен, преди около 20 години. Казваха се Пирин. А може и да не вярваш, но имахме и наши лазерни системи за разкрой Хеброс. Това бяха уникални за времето си лазерни системи, защото дори немци и французи идваха да се учат от наши специалисти. Кристалите за лъчите се правеха в наши лаборКоментиран от #63
18:08 31.03.2023
53 Гост
До коментар #50 от "умен":
Кристалите за лъчите се правеха в наши лаборатории с наши посявки. В институтите работеха инженери, от които близо половината бяха жени - нещо, което ЕС тепърва се опитва да наложи като морален стандарт за равноправие. Отделно от металообработването имахем и няколко вида наши мотокари, ръчни електрически машини за професионална употреба, много селскостопански машини, които бяха изкупувани от руснаците на момента, камиони, че дори и телевизори и компютри, както ти отбеляза. Няма значение, че на запад са правили компютри преди нас. Това си е така и никой не го оспорва. Но във Франция правеха компютри чак след нас, но Франция я смятате за техническа нация. Това, че друг е бил пръв в нещо не означава, че останалите не са постигнали нищо в областта. В медицината също имаме големи постижения. Иван Митев открива шестият тон на сърцето.18:10 31.03.2023
54 Гост
До коментар #50 от "умен":
Имали сме цяла космическа програма , която е извела два български изкуствени спътника в космоса, през 1981 г. Говоря за български спътници, накичени с български прибори и инструменти за изследване. Единият е Метеор-Природа, който има и съветски прибори за изследване, а вторият е Интеркосмос България 1300. И двата са изведени в космоса от съветски ракети.18:11 31.03.2023
55 Гост
До коментар #50 от "умен":
Първият български електробус е направен през 1978 г. Отговорен конструктор е инж. Васил Макарски. Каросерията е на Чавдар, но има добавена емблема ЕЛМОБУС78. Електродвигателят е нашенски, от София, 15 квт и 3000 об. Няма скоростна кутия а само електромотор, редуктор и към колелата. Такава е и платформата на електромобилите Тесла днес, като най-интересното при ЕЛМОБУС е, че има система за рекуперация, която му генерира до 10% възстановяване на енергията. Батериите са Търговишки 240 и 300 Ач. Дори със спирките в града, изминава 50 км с едно зареждане. При движение без спиране и по равен път стига до 100 км. Макс скорост 42 км/ч и вози до 16 души.18:12 31.03.2023
56 Гост
До коментар #50 от "умен":
Първият български електрически скурер ЕлРо72 е разработен през 1972 г, от инженерите Петър Ходжов, Стефан Начков и Йохан Веляот. Институтът ни по електропромишленост НИПКИЕП е разработил електромоторът и батерията. 2 бр 12 волтови батерии с общо 150 Ач. Ел двигателят е 600 Вт и 4000 об. Цялата машинка, без батерии, тежи 52 кг. С батерии и пътник е 167 кг. Черпи към 30 А ток. Скоростта е 30 км/ч, а пробегът е 70 км, което си е завидно, както и да го погледнеш. Имал е и фарче ;). Вторият модел е ЕР73, чиито дизайнер е инж. Петко Мишев. Той е значително подобрен. Тежи 55 кг заедно с батерията, която вече е 24 волта и се зарежда от домашен токоизправител, без да се сваля. Капацитетът е 55 Ач, а пробегът е 48 км, при 10 ч зареждане. И това е с нов двигател с 250 Вт мощност, при 4000 об. Представен е на изложение през 1974 г.18:24 31.03.2023
57 Този коментар е премахнат от модератор.
58 Гост
До коментар #50 от "умен":
През 1948 г, ученикът от столичнатата механо-електротехническа гимназия, Никола Рангелов, разработва идеен проект за моторна шейна на ски, задвижвана от самолетно витло. Той превръща идеята си в реалност и на следващата година има работещ проторип, дълъг 3,8м, широк 1,8м, с най-висока точка на 1,9 м. Шейната тежи 180 кв, вози шофьор и до 120 кг товар. Достига скорост до 60-70 км/ч.18:39 31.03.2023
59 Гост
До коментар #50 от "умен":
Мислех да ти напиша още десетина коментара за постиженията и изобретенията на Асен Йорданов, но ще е най-добре да си потърсиш инфото сам.18:40 31.03.2023
60 Този коментар е премахнат от модератор.
61 Реалист
11:46 01.04.2023
62 Надрусан син шаман
20:49 01.04.2023
63 умен
До коментар #52 от "Гост":
Дано следиш темата. Ще отговоря само на този пост. Лично познавам главният конструктор на машината(МС032). От него знам, че е изкопирана(това потвърждаваш и ти). Относно спирачката, това е най-големият й недостатък. На маса А често протичаше спирачката а беше трудоемка за смяна или поправка. Самият Атанас Димитров е казвал, че можело по-добре да се измисли. Магазина беше супер бавен. Всички останали коментари потвърждават моето твърдение, че да, правили сме разни работи, но са били предимно за вътрешна консумация. Те и северна корея правят редица неща сами ама дали са качествени и на световно ниво? Машиностроенето ни(като най-запознат с него) си е останало на ниво дребни машини(фрезички и стругове). И при липса на конкуренция само ние си мислим, че са били топ. Относно РВ 500(или 501 беше) има един голям недостатък- няма противотежест на ос Z. Имаше и проблем със шпиндела - тече масло от шпинделната кутия през него като спре въртенето и се извади инструмента. А магазина му беше леле мале. Имаше и един цифров струг (СП 603 дали не беше) на ЗММ Сливен ли беше, не помня, дето бяха правели опит да направят изпънат винт(СВД). Ама само бяха опитали. Самите хора от завода си признаха, че са правели нещо, което наподобява изпънат винт. Гапсовете са били грешна посока на технологиите, както съм споменал. Безлюдни технологии и в момента няма (30-40 години по-късно). Тези гапсове повечето време са били спрели и били в ремонт поради честите колизии и повреди. Маса пар09:56 04.04.2023
64 умен
09:57 04.04.2023