Предварителните договори трябва да се официализират

Интервю на в. Строител

Г-н Танев, напоследък се появиха доста публикации, касаещи различни сделки с имоти, в които се извежда на преден план съмнение за измама, но всъщност по-скоро се касае за неинформираност или за грешки, които хората допускат.
В тази връзка можем ли да дадем няколко съвета към гражданите за предпазване от именно такива грешки?

Да започнем с т.нар. обстоятелствени проверки, които са задължителни, когато имотът се придобива по давност. Давността означава най-кратко упражняване на една фактическа власт върху имота, наречена владение. Разбирането, че по този начин могат да се придобиват само имоти, които са безстопанствени, е погрешно.
Точно обратното, ако имотът е безстопанствен, има основание да се състави акт за държавна или общинска собственост. За да се придобие по давност имот, задължително условие е той да е притежание на някой друг, от който да се получи владението на някакво правно основание. Но то може да се придобие и без правно основание, като се окупира, завладее имотът. Разбира се, тази окупация не трябва да е съставомерна – да представлява престъпление.
Чрез упражняване на давностно владение на практика се наказва собственикът, който не стопанисва имота си. Затова е важно да се знае, че не бива да се губи връзката с имота, не трябва той да се оставя без надзор, независимо дали е терен или жилище. Ако има наематели, договорът трябва да се обявява, да се регистрира, да се вписва в данъчните служби и т.н. Имот не може да се губи поради неупражняване на владение, но може да се придобие от друг. И тук идват фактическите проблеми при т.нар. обстоятелствени проверки. Те се извършват чрез разпит на свидетели, с който се установява изтичането на давностния срок и упражняването на владението. Проблем е, че сегашният Гражданско-процесуален кодекс (ГПК) допуска свидетелите да се изберат по указание или на кмета, или на собственика. В общините никога не се прави предварителен разпит на тези свидетели и естествено хората много пъти посочват приятели, познати, любими.
За сравнение, в стария Закон за нотариусите, който е действал преди 9 септември, изрично е казано, че свидетелите се посочват само от кмета. Ето го и точния текст: „Ако няма документи, нотариусът прави обстоятелствена проверка на правата чрез разпит под клетва на не по-малко от трима околни предпочитани стари люде, призовани по указание на общинското управление.“ Старите закони често съдържат философия и справедливост, които трябва да се съдържат и в съвременните норми.
Вторият проблем при обстоятелствените проверки е, че е спорно дали свидетелите, които идват пред нотариуса, могат да носят такава наказателна отговорност, тъй като той не е орган на власт по смисъла на НК.
И третият голям проблем е краткият срок на придобиваната давност. Тя сега е 10 години, а в стария закон е 20 години. Срокът според мен трябва да бъде по-дълъг, защото упражняването на фактическо владение и придобиването по давност е нещо необичайно, то е един ексцес. 20 години като време вече действително означава, че собственикът е дезинтересиран към своята недвижима вещ и за да се стопанисва тя, да не се руши, е редно да има нов собственик.

Какви са промените, които трябва да бъдат направени в ГПК?
Както казах, в ГПК трябва да се възстанови старият режим общината да се ангажира изцяло с посочване на свидетелите, които да са съседи на имота. Сега това е само едната възможност. И другото е давностният срок ако не 20, да стане поне 15 години.
Това са основните положения, които трябва да се променят в ГПК, а не да се критикува самият институт на обстоятелствена проверка и на придобиването по давност. В България от 1885 г. до сега са извършени сигурно стотици хиляди такива производства.

Друга много коментирана тема са предварителните договори. Въпросът с тях не е правно регламентиран. Какви са най-честите опасности, които крие сключването на тези предварителни договори, за какво да се внимава?
Предварителните договори, трябва да се знае, не са продажба.Те са само едно обещание. Предметът на предварителния договор е съвсем различен от предмета на продажбата. С него не се прехвърля правото на собственост. Човек може да сключи много предварителни договори с различни лица и ако не е предвидена по-специална отговорност при разваляне, отговорността е връщането на капарото в двоен размер. Това са си гражданските последици. Не е престъпление да сключиш няколко предварителни договора с различни лица. Некоректност е да не уведомиш всички купувачи, че за имота има обещание за продажба. Според мен предварителните договори трябва да се официализират, по някакъв начин да се води регистър за тях.
Може в Агенцията по вписванията, но не във входящия регистър, а в отделен. Би могло и в информационната система на Нотариалната камара да се регистрират. Информационната система на Нотариалната камара е създадена по силата на закон, не е случайна, тя е публична. Ако нотариусът заверява, архивира екземпляр от предварителния договор, подписът ще е придружен с изписване на трите имена, ще има годен материал за графологична експертиза, няма да се водят скъпи съдебни процеси при спор дали подписът е на лицето или не.
И най-важното – ще се знае дали над даден имот тежи обещание за продажба. За мен това не може да стане общо правило, но за тези хора, които искат по някакъв начин да придадат тежест и сигурност на обявите за продажби, особено за големите строителни фирми, за по-скъпите имоти е чудесна възможност.

Може ли да се случи на базата на предварителен договор купувачът да придобие имот? Спомням си, че наскоро имаше една публикация в пресата.
Не. Всяка от страните може да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, ако си е изпълнила задълженията, независимо дали цената е платена или не. Но трябва да се знае, че при действащия сега правен режим плащането може да бъде само по банков път, вече не може да има плащане в брой. Плащането се доказва вече не с разписки или с изявлението в нотариалния акт, а със съответното платежно нареждане, в случай че цената е повече от 10 000 лева.
Важно е да се знае, че ако частта от цената (например капарото) е под 10 000 лв., страните пак трябва да я платят чрез банка. Отговорност за начина на плащане носят и продавачът, и купувачът. Имаше няколко случая в медийното пространство за плащане по предварителен договор на лице, което е мним продавач с фалшива лична карта. Договорът не се заверява, показват се едни сканирани и фалшиви нотариални актове с поправени имена, … и т.н., дава се капаро и в един момент продавачите изчезват. В този случай, дори и да се намери измамникът и да се възстанови сумата, част от нея може да бъде конфискувана, затова че не е платена по банков път, нарушени са императивни изисквания на Закона за ограничаване на плащанията в брой.

Актуална тема е и установяването на достоверност на завещанията. Какви са правомощията на нотариуса, когато някой иска да остави завещание при него?
Има два вида завещание – публично, което е нотариално и се използва съвсем рядко, тъй като при него се събира такса и се изисква присъствие на свидетели. По-малко от 1 % от завещанията са публични. Те се съставят от нотариуса в присъствие на завещателя, на свидетели, нотариусът записва волята, прочита записаното и т.н.
Масовият способ са саморъчните завещания. Те може да се съхраняват в къщи, могат да се носят при нотариус. И в двата случая нотариусът не удостоверява изявлението, не удостоверява подписа на завещателя. Така че нито има право, нито има задължение или отношение към това кой е автор на документа, кой го е подписал. Тези документи се оборват със съдебна експертиза. Нотариусът помага по-скоро ако има някаква измама, тя да се установи, тъй като имаме достъп до системата с лични данни на МВР. Завещанието се придружава с документ за собственост и удостоверение за наследници и много бързо може да се установи дори и самото желание за измама. Трябва да стане ясно, да се популяризира, че съставянето и депозирането на фалшиви завещания се установява много лесно и измамникът веднага може да бъде заловен.
Вие имали ли сте такъв случай в практиката?
Не искам да коментирам, всеки нотариус има всякакви случаи. Да.
Ако можем да обобщим – Нотариалната камара води една целенасочена и последователна политика за промяна на законодателството с цел ограничаването на измамите. Направени бяха много съществени крачки, какво предлагате сега, когато е внесено в МП поредно предложение за промени, и какво трябва да се случи наистина, за да може всички вратички, които съществуват в момента в законодателството, да се затворят?
Действително щеше да бъде напразен разход на време, ако нещо не се промени от нашите усилия. Не само от Нотариалната камара, това е предвидено и в декларацията на Съюза на юристите в България за противодействие на имотните измами, именно осъвременяване на нормативната уредба относно обстоятелствените проверки. Това означава изменение на ГПК относно свидетелите, за начина на посочване на свидетелите, евентуално изменение на Закона за собствеността, удължаване на срока, необходим за придобиване по давност на недвижим имот от 10 на 15 или на 20 години. Нотариалната камара е депозирала в МП визия, пакет промени и мисля, че ще станат факт.

И накрая един съвет към читателите.
Обичайният завършек на такъв разговор е съветът преди всяко действие с недвижима собственост да се консултират със специализирани адвокати, с нотариуси – преди, а не след това.