Защо не е задължително новото строителство да поскъпва

В цената на един квадратен метър новопостроено жилище има три основни компонента. Те са цената на земята, себестойността на строително-монтажните работи и печалбата на инвеститора. Средната офертна цена на жилищата в центъра на София сега е 2040 EUR/кв.м, като тя включва както ново, така и старо строителство. В южните квартали на София като Витоша, Кръстова вада и Манастирски ливади цената е 1560 EUR/кв.м с преобладаващо ново строителство.

„В центъра на София средната офертна цена на квадратен метър земя е около 1400 EUR/кв.м. Много от офертите на възлови места за строителство са около 2000 EUR/кв.м. В тази зона Кинт е е 3,5, някъде е 5, а има и участъци в централната градска част, където е без ограничение. Това показва съвсем грубо, че земята участва с 400 EUR/кв.м в себестойността на новото строителство. Такива са осреднените данни, но при много терени в престижните квартали цената на земята в себестойността може да е двойно и дори тройно по-голяма“, каза специално за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg Валентин Съйков, собственик на агенция „Имоти“ ООД.

В цитираните по-горе южни квартали на София цените се колебаят около 300 EUR/кв.м. Ако приемем, че там средният Кинт е 2, „приносът“ на земята в себестойността на строителството е 150 EUR/кв.м. И тук този дял в себестойността може да се удвои и утрои при парцели с добра локация.

Поскъпването на земята с разрешение за високо и средноетажно строителство в големите градове се обуславя от ограниченото предлагане на фона на силното търсене от потенциални инвеститори. Колкото повече се качват цените на жилищата, толкова по-трудно става да се намери парцел, за който може в разумен срок да се извади разрешение за строеж. „Обикновено гонитбата между цените на парцелите и на готовите жилища продължава до момента, в който поредната криза изравнява съотношението между търсенето и предлагането на някакво ниво, което е приемливо за пазара“, уточнява Съйков.

Себестойността на строителството наистина расте от ден на ден. Трудно е да се оцени с една обща формула, но според предприемачи е между 500 и 600 EUR/кв.м за стандартно изпълнение.

Цената нараства с повишаването на качеството на изпълнението. За лукса горна граница няма, както се знае. „Ще бъде много опростено, ако съберем 400 плюс 600, извадим от 2000 и кажем, че печалбата на инвеститорите е 1000 EUR/кв.м. Всеки обект има своята специфика. Освен тухлите и желязото има много други разходи, които незапознатите с бранша подценяват или пропускат“, коментира специалиста. За да израсне една сграда разходите започват от предпроектните проучвания, минават през проектирането и получаването на строително разрешение.

Съществен момент е рекетът от страна на общините и експлоатационните дружества към строителите. В много страни по света инвеститорът започва да строи сграда, когато парцелът е осигурен с транспортен достъп, електричество, вода, канал. У нас това е грижа и разход на инвеститора, който се опитва чрез цената да го прехвърли на крайния клиент. Във времена на подем това му се получава. Във времена на криза настъпват драми за тези инвеститори, които не са си пресметнали добре всички разходи.

Ако парите за инфраструктура се причисляват към официалния рекет, то има и още един – неофициален. Не са изчезнали плащанията под масата за чиновници на отговорни позиции, от чийто подпис често зависи съдбата на проекта.

„В някои моменти значителен дял от себестойността се пада на печалбата на банките от лихвите по кредитите, които са отпуснали на инвеститорите. В днешно време този фактор е несъществен, защото клиентите изкупуват всеки строеж на зелено и нуждата от банкови кредити е минимална или клоняща към нула“, казва Съйков.

Данните са общодостъпни. Всеки сам може да се поупражнява в смятане. Резултатите са, че чистата строителна себестойност рядко достига една втора от продажната цена на жилищата. При по-скъпите имоти тя е около една трета, а може да падне и по-ниско.

Тук се връщаме на въпроса дали поскъпването на строителните материали означава непременно повишаване на цените на новото строителство. Отговорът е, че цените на жилищата се повишават, защото пазарът още може да поеме това повишение. При изчерпване на платежоспособното търсене растежът спира и се търси оптимизиране на компонентите на ценообразуването.

„Преди дни видях договор, с който строителна компания продава жилища в строеж. В него беше записано, че при повишаване на цените на материалите с повече от 10% записаната в договора продажна цена на жилището ще се повиши със същия процент. Това на практика означава, че при увеличаване на строителната себестойност с 50 EUR/кв.м купувачът ще плати по 150 EUR/кв.м в повече. В свободната пазарна икономика всеки е свободен да ценообразува и да предлага стоката си както намери за добре, а задачата на купувача е да си прави добре сметката и да не се хвърля презглава като че ли жилищата свършват и повече няма да има.

При обръщане на съотношението между търсенето и предлагането в полза на предлагането дефицитът на парцели свършва. Собствениците на земя започват да се конкурират за вниманието на много по-малък брой инвеститори, останали въпреки трудните пазарни условия. Тези, които искат да реализират бързо парцелите си, започват да предлагат по-изгодни условия“, казва Съйков.

Колкото до третия основен компонент, всеки инвеститор сам си преценява при какъв марж на печалбата има смисъл да остане активен на пазара и да започва нови строежи. А започнатите може да се завършат съвсем без печалба или дори на загуба. Историята помни доста такива случаи.

Такава е логиката на пазара. А какво могат да направят държавата и общините, за да осигурят по-достъпни жилища за хората? В тяхна власт е облекчаването на административните процедури, свързани с регулацията на земята, проектирането и издаването на разрешение за строеж. С промени в нормативната база експлоатационните дружества монополисти трябва да бъдат задължени да осигуряват съответните захранвания за новостроящите се сгради. Нали в тях ще живеят техните бъдещи клиенти. В ръцете на общините е изграждането на необходимата улична мрежа. Всичко това може да повиши рязко предлагането на парцели готови за строителство и да повлияе за намаляване на себестойността на новостроящите се жилища. По тия въпроси се говори вече трето десетилетие, но особена промяна към по-добро в държавната машина няма. Явно ще чакаме отново невидимата ръка на пазара да намества нещата по трудния начин.