Нов ключов играч на пазара на бизнес имоти у нас

Компаниите от сектора на високите технологии се очертаха като новите звезди на пазара на бизнес имоти през 2024 г. с приключването на няколко знакови сделки. Наред с традиционните играчи, те допринесоха за стабилния ръст на пазара спрямо предходните години, като обемът на инвестиционните придобивания през годината надмина 360 млн. EUR.

Традиционно за българския пазар най-активни остават купувачите в офис сегмента, където са сключени над 50% от сделките. При търговските площи, хотелите и индустриалните имоти ключови бяха няколко големи придобивания, включително на портфолиа от имоти.

„Отчитаме като положителна тенденция факта, че местният капитал е активен и създава ликвидност на пазара, което води до над 60% ръст в инвестиционния обем за текущата година спрямо предходната. Пазарът остава движен от местни играчи, но сектори, които по един или друг начин са свързани с високите технологии и през годините акумулираха сериозни капитали, затвърждават присъствието си на него“, коментира Явор Костов, управляващ партньор на Cushman&Wakefield Forton.

По негови наблюдения във всички сегменти на пазара се оформят ключови големи инвеститори в лицето на компании и групи, опериращи на местния пазар. При индустриалните имоти такива са CTP и Lion’s Head Investments, при търговските площи – „Тринити кепитъл“ и „Видеолукс“. Високотехнологични компании, като Enduro Sat, Chaos Group и SiteGround се утвърдиха в различни сегменти на пазара, докато при хотелите големите хотелски групи традиционно растат чрез придобивания.

По отношение на чуждите капитали от Cushman&Wakefield Forton наблюдават знаци за разведряване основно на зрелите пазари в Западна Европа. Насочването им от Централна към Източна Европа ще отнеме поне година-две и ще зависи основно от това доколко конкурентни условия за финансиране ще предложат банките и от развитието на пазара в отделните сегменти.

Пазарът по сегменти

Наемната активност при офис площите остава относително добра спрямо предходни години, същото може да се каже и за дела на свободните площи – около 15%. Погледнат в дълбочина обаче пазарът расте слабо и е движен основно от подновявания на договори и премествания.

На фона на ограниченото търсене предлагането нараства със скромни обеми, като през 2024 година не се очаква да надхвърли 60 000 кв. м. Това води до относително равновесие на пазара. През следващата година обаче се планира завършването на знакови обекти в централната част на София и по големите булеварди. В същото време в зоната на Paradise Center и бул. Н.Й. Вапцаров се оформя значителен обем нови проекти – част от тях започнати, а други в предстартова фаза с разрешение за строеж. Това е заявка за сериозен обем предлагане на модерни офис площи през следващите години и предизвикателна пазарна среда за по-старите проекти, ако търсенето не се възстанови.

При търговските площи продължава строителната активност в сегмента на ритейл парковете. Очакванията са през 2024 г. да бъдат завършени над 81 000 кв. м, а през следващата – още 103 000 кв. м. Ръстът на този тип площи се обуславя от няколко фактора – стабилното потребление и желанието на търговците за разрастване, както и плавното нарастване на наемните нива.

Докато при търговските центрове пазарът вече е в зряла фаза и сериозни размествания не се очакват, то при ритейл парковете окрупняването на собствеността е в ход. С продължаващото изграждане на нови площи вече се очертават по-големи играчи, които развиват проекти под общ бранд в различни населени места. Очакванията са с натрупването на критична маса от конкурентни проекти през следващите години да наблюдаваме отсяване на добрите проекти, като ключови за успеха ще са добрият мениджмънт и ефективното управление на площите.

В сегмента на индустриалните имоти строителната дейност в и около София е много активна. Предварителните данни сочат, че завършените площи през 2024 г. ще са около 200 000 кв. м. Това вероятно ще бъде третият най-добър резултат за последните 15 години. Тази дейност се дължи до голяма степен на местни предприятия, основно заети с търговия на дребно (онлайн и чрез физически обекти) и дистрибуция, както и разнообразни производства. Високата строителна активност в сектора се очаква да продължи и през 2025 г.

Традиционно при индустриалните площи у нас доминират обекти за собствено ползване. Такава е ситуацията и през 2024 г. и очакванията за следващата. Обекти със средни размери (под 10,000 кв. м.) доминират през настоящата година, но се очаква обръщане на тенденцията през 2025 г. и ръст на завършените площи над 10 000 кв. м. Това до голяма степен се дължи на формирането на големи инвеститори в спекулативния сегмент на пазара, които развиват портфолиата си от логистични проекти.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК